For the family · Dành cho gia đình
Our home, explainedNgôi nhà của chúng ta
Two-storey family townhouse with roof terrace and altar penthouse (tum) on a 10 m × 15 m urban lot in Vietnam. Reinforced-concrete frame with brick infill, built to both side boundaries. This page explains it without the technical words: who uses each room, why it is designed this way, and what we still need you to decide.
Nhà phố hai tầng có sân thượng và tum thờ trên lô đất 10 × 15 m. Trang này giải thích bằng lời dễ hiểu: ai dùng phòng nào, vì sao thiết kế như vậy, và những gì gia đình cần quyết định.
- Lot · Lô đất
- 10 × 15 m (150 m²)
- Storeys · Số tầng
- 2 + tum
- Floors · Các tầng
- Ground floor · First floor · Roof terraceTầng trệt · Lầu 1 · Sân thượng & tum
- Bedrooms · Phòng ngủ
- 5
- Bathrooms · Phòng vệ sinh
- 3
- Floor area · Diện tích sàn
- 268.81 m²
- Still to confirm · Cần xác nhận
- 12 / 12
1.A tour, floor by floorĐi một vòng qua từng tầng
Ground floor · Tầng trệt (miền Bắc: Tầng 1)
Everyday life: car, guests, cooking and the grandparents’ room with its own bathroom — no stairs needed for any of it.
Sinh hoạt hằng ngày: để xe, tiếp khách, nấu ăn và phòng ông bà có phòng tắm riêng gần bên — không cần leo cầu thang.
Arriving from the street · Từ ngoài đường vào
The front yard is 1.15 m deep. The pedestrian gate (2-leaf) opens inwards onto the level yard at −0.150, one 150 mm step up from the sidewalk; then the 150 mm entrance step leads to the front door — two low risers in all, easy for the grandparents. The car comes in through the car gate (6-leaf folding, 3 + 3) and up the driveway ramp (−0.300 → −0.150) into the garage; the gate leaves hang clear of the ramp as they swing in. Trench drains just inside the gates keep the rain off the sidewalk. Both gates open from inside without a key.
Sân trước sâu 1,15 m. Cổng phụ 2 cánh mở vào trong, ra sân bằng phẳng ở cốt −0.150, cao hơn vỉa hè một bậc 150 mm; sau đó bậc tam cấp 150 mm dẫn lên cửa chính — tổng cộng hai bậc thấp, ông bà đi lại dễ dàng. Ô tô vào qua cổng xe 6 cánh xếp (3 + 3), chạy lên dốc xe (−0.300 → −0.150) vào gara; cánh cổng mở vào trong không chạm mặt dốc. Rãnh thu nước ngay sau cổng giữ cho nước mưa không chảy ra vỉa hè. Cả hai cổng mở được từ bên trong không cần chìa khóa.
Garage · Gara ô tô0.01 · 18.15 m²
Parks one car up to 4.5 × 1.8 m behind a lockable shutter, with a 600 mm walkway behind it to the house door. A motorbike parks beside the car, ridden in up the driveway ramp; more fit when the car is out. A self-closing fire door and one step lead into the living room.
Để một ô tô dài đến 4,5 × 1,8 m sau cửa cuốn có khóa, phía sau xe còn lối đi 600 mm đến cửa vào nhà. Xe máy để cạnh ô tô, chạy vào theo dốc xe; khi ô tô đi vắng có thể để thêm xe máy. Cửa chống cháy tự đóng và một bậc nhỏ dẫn vào phòng khách.
Living room · Phòng khách0.02 · 31.35 m²
Where guests are received and the family gathers; the main door and the big window face the street under the full-width canopy (ô văng).
Nơi tiếp khách và cả nhà quây quần; cửa chính và cửa sổ lớn nhìn ra đường, dưới ô văng chạy suốt mặt tiền.
Stair · Cầu thang0.03 · 8.57 m²
A U-shaped stair with a half landing; daylight from the skylight in the penthouse roof falls down the stair opening. Under the landing there are storage cabinets (kho gầm thang).
Cầu thang chữ U có chiếu nghỉ; ánh sáng từ ô kính lấy sáng trên mái tum chiếu xuống qua lỗ thang. Dưới chiếu nghỉ có tủ kho gầm thang.
Hall · Sảnh cầu thang0.04 · 4.08 m²
The hall at the stair on the ground floor, linking the rooms around it.
Sảnh cầu thang tầng trệt, nối các phòng xung quanh.
WC / shower · Vệ sinh tầng trệt0.05 · 3.30 m²
The downstairs bathroom with a shower, off the stair hall — for the grandparents and for guests: level with the hall (no step), a 900 mm door that opens outwards, so a person who falls inside cannot block it, grab bars, a night light. The fan exhaust rises in shaft SH-1 to the roof.
Phòng tắm tầng trệt có vòi sen, cạnh sảnh cầu thang — cho ông bà và khách: sàn bằng sảnh (không bậc), cửa rộng 900 mm mở ra ngoài, người bị ngã bên trong không chặn cửa, tay vịn, đèn ngủ. Quạt hút thoát qua hộp gen SH-1 lên mái.
Pantry / store · Kho0.06 · 3.30 m²
Pantry and store next to the kitchen.
Kho chứa đồ cạnh bếp.
Dining · Phòng ăn0.07 · 8.75 m²
Family meals at the back of the house, open to the kitchen and the stair hall. The window looks to the back of the lot.
Bữa cơm gia đình ở phía sau nhà, thông với bếp và sảnh cầu thang. Cửa sổ nhìn ra phía sau nhà.
Kitchen · Bếp0.08 · 12.14 m²
Kitchen along the back and side walls; the back door and window give cross-ventilation, and the cooker hood is ducted up shaft SH-3 to the roof, so cooking smells do not spread to the living room. Windows and glass doors look to the back of the lot.
Bếp chạy dọc tường sau và tường bên; cửa sau và cửa sổ giúp thông gió, máy hút mùi có ống đi trong hộp gen SH-3 lên mái nên mùi nấu ăn không lan sang phòng khách. Cửa sổ và cửa kính nhìn ra phía sau nhà.
Bedroom 1 (grandparents) · Phòng ngủ 1 (ông bà)0.09 · 12.23 m²
On the ground floor so the grandparents never need the stairs; close to the bathroom and the dining room. The window looks to the back of the lot.
Ở tầng trệt để ông bà không phải leo cầu thang; gần phòng tắm và phòng ăn. Cửa sổ nhìn ra phía sau nhà.
First floor · Lầu 1 (miền Bắc: Tầng 2)
The private floor: bedrooms around a family room that opens onto the loggia.
Tầng riêng tư: các phòng ngủ quanh phòng sinh hoạt chung mở ra lô gia.
Bedroom 2 · Phòng ngủ 21.01 · 18.15 m²
A bedroom for the children or guests. The window looks towards the street.
Phòng ngủ cho con hoặc khách. Cửa sổ nhìn ra phía đường.
Family lounge · Phòng sinh hoạt chung1.02 · 9.23 m²
An upstairs family room between the bedrooms — for TV, homework and play — opening onto the shaded loggia.
Phòng sinh hoạt chung trên lầu, giữa các phòng ngủ — xem TV, học bài, chơi — mở ra lô gia có bóng mát.
Loggia · Lô gia1.03 · 7.10 m²
A covered loggia set back into the façade — not a projecting balcony, so it stays inside the building footprint: shade for the glass doors and a place for plants. Its floor is 50 mm lower than the rooms so rain stays out.
Lô gia (ban công có mái, lùi vào trong mặt tiền — không đua ra nên vẫn nằm trong diện tích xây dựng): che nắng cho cửa kính, chỗ trồng cây. Sàn thấp hơn sàn phòng 50 mm để nước mưa không vào nhà.
Master bedroom · Phòng ngủ chính1.04 · 12.86 m²
The parents’ room at the front, with its own bathroom and walk-in closet, opening onto the loggia.
Phòng bố mẹ ở phía trước, có phòng tắm và phòng thay đồ riêng, mở ra lô gia.
Walk-in closet · Phòng thay đồ1.05 · 3.30 m²
Walk-in wardrobe for the master bedroom.
Phòng thay đồ của phòng ngủ chính.
Master bathroom · Vệ sinh phòng ngủ chính1.06 · 3.30 m²
The parents’ bathroom, next to the walk-in closet. The fan exhaust rises in shaft SH-1 to the roof.
Phòng tắm của bố mẹ, cạnh phòng thay đồ. Quạt hút thoát qua hộp gen SH-1 lên mái.
Stair · Cầu thang1.07 · 8.57 m²
A U-shaped stair with a half landing; daylight from the skylight in the penthouse roof falls down the stair opening.
Cầu thang chữ U có chiếu nghỉ; ánh sáng từ ô kính lấy sáng trên mái tum chiếu xuống qua lỗ thang.
Hall · Sảnh lầu 11.08 · 4.08 m²
The hall at the stair on the first floor, linking the rooms around it.
Sảnh cầu thang lầu 1, nối các phòng xung quanh.
Passage · Hành lang1.09 · 2.62 m²
A short corridor to the back bedrooms and the shared bathroom.
Hành lang ngắn dẫn đến các phòng ngủ phía sau và phòng tắm chung.
Shared bathroom · Vệ sinh chung1.10 · 5.48 m²
Shared by the upstairs bedrooms. The fan exhaust rises in shaft SH-2 to the roof. The window looks to the back of the lot.
Phòng tắm chung cho các phòng ngủ trên lầu. Quạt hút thoát qua hộp gen SH-2 lên mái. Cửa sổ nhìn ra phía sau nhà.
Bedroom 3 · Phòng ngủ 31.11 · 12.23 m²
A bedroom for the children or guests. The window looks to the back of the lot.
Phòng ngủ cho con hoặc khách. Cửa sổ nhìn ra phía sau nhà.
Bedroom 4 / study · Phòng ngủ 4 / phòng làm việc1.12 · 11.74 m²
A quiet single bedroom that works as a home office or study. The window looks to the back of the lot.
Phòng ngủ đơn yên tĩnh, có thể dùng làm phòng làm việc. Cửa sổ nhìn ra phía sau nhà.
Roof terrace · Sân thượng & tum
The roof: the altar room in the small penthouse (tum), with terraces for plants and laundry around it.
Tầng mái: phòng thờ trong tum, xung quanh là sân thượng trồng cây và phơi đồ.
Altar room · Phòng thờ2.01 · 13.01 m²
The ancestors’ altar room on the top floor: nothing above it, no bathroom below, the altar against a solid wall and facing the street. Double doors open onto the front terrace for ceremonies. Daily trips to the terrace go through the stair-hall doors, not through this room.
Phòng thờ ở tầng trên cùng: phía trên không có phòng, phía dưới không có nhà vệ sinh, bàn thờ tựa tường kín và hướng ra đường. Cửa hai cánh mở ra sân thượng phía trước, tiện khi cúng lễ. Đi lại hằng ngày ra sân thượng qua cửa ở sảnh cầu thang, không đi qua phòng thờ.
Stair · Cầu thang2.02 · 8.57 m²
A U-shaped stair with a half landing; daylight from the skylight in the penthouse roof falls down the stair opening.
Cầu thang chữ U có chiếu nghỉ; ánh sáng từ ô kính lấy sáng trên mái tum chiếu xuống qua lỗ thang.
Stair hall · Sảnh tum2.03 · 4.08 m²
The hall at the top of the stair. Doors D-23 and D-24 lead straight out to the terraces, so nobody has to walk through the altar room to reach the garden.
Sảnh đầu cầu thang. Cửa D-23 và D-24 mở thẳng ra sân thượng, nên không phải đi qua phòng thờ để ra vườn.
Front terrace / garden · Sân thượng trước2.04 · 27.92 m²
Open roof terrace for plants, drying and evening air.
Sân thượng mở để trồng cây, phơi đồ và hóng mát buổi tối.
Side terrace · Sân thượng bên2.05 · 16.31 m²
Open roof terrace for plants, drying and evening air.
Sân thượng mở để trồng cây, phơi đồ và hóng mát buổi tối.
Rear terrace / laundry · Sân phơi / giặt2.06 · 34.13 m²
Laundry and drying yard under a light canopy, with the air-conditioning units out of sight.
Khu giặt phơi có mái che nhẹ, cục nóng máy lạnh đặt khuất ở đây.
2.Why it is designed this wayVì sao thiết kế như vậy
The garage is inside the houseGara nằm trong nhà
Checked ✓ · Đã kiểm traOne car up to 4.5 × 1.8 m is locked in, out of the rain and off the sidewalk, with room for the driver to walk out behind it to the house door. A motorbike parks in the garage beside the car, up the driveway ramp — more fit when the car is out. A self-closing fire door and a step separate the fumes from the living room.
Một ô tô dài đến 4,5 × 1,8 m được khóa trong nhà, không bị mưa nắng, không chiếm vỉa hè, người lái có lối đi phía sau xe vào cửa nhà. Xe máy để trong gara, cạnh ô tô, đi lên theo dốc xe — khi ô tô đi vắng có thể để thêm xe máy. Cửa chống cháy tự đóng và một bậc nhỏ ngăn khói xe vào phòng khách.
In this design · Trong thiết kế: Design car ≤ 4.5 × 1.8 m (left-hand drive) — 700 mm on the driver side, 600 mm walkway behind it to door D-04 · Motorbike bay in the garage beside the car (passenger side), up the driveway ramp — more motorbikes fit when the car is out · D-04 Garage-to-house door (fire door)
Low steps from the street to the front doorBậc thấp từ ngoài đường vào cửa chính
From the sidewalk (−0.300) the pedestrian gate opens onto the level front yard (−0.150), and the entrance step leads up to the front door at ±0.000: two risers of 150 mm in all — easy for the grandparents. Cars use the driveway ramp in front of the garage (13 %), behind their own gate.
Từ vỉa hè (−0.300) cổng phụ mở vào sân trước bằng phẳng (−0.150), rồi bậc tam cấp lên cửa chính ở cốt ±0.000: tổng cộng hai bậc, mỗi bậc 150 mm — ông bà đi lại dễ dàng. Ô tô đi theo dốc xe trước gara (13 %), qua cổng xe riêng.
In this design · Trong thiết kế: SE-yard-front −0.150 · SE-step 150 mm · SE-drive −0.300 → −0.150
Grandparents sleep on the ground floorÔng bà ngủ ở tầng trệt
Checked ✓ · Đã kiểm traNo stairs for daily life: the bedroom is next to the dining room, the kitchen and a bathroom with a shower (no step, a 900 mm door that opens outwards, grab bars).
Không phải leo cầu thang: phòng ngủ gần phòng ăn, bếp và phòng tắm có vòi sen (sàn không bậc, cửa rộng 900 mm mở ra ngoài, tay vịn).
In this design · Trong thiết kế: 0.09 Bedroom 1 (grandparents): 12.23 m² · D-06 Accessible WC door, outward-opening · all rooms meet the minimums
Shade on the sunny façadesChe nắng cho mặt tiền và mặt sau
Needs attention · Cần xem lạiThe front faces south-east and the back gets the afternoon sun. Concrete sunshades (CN-01, CN-03, CN-04) and the recessed loggia shade 11 of the 16 windows and glass doors that open to the outside; W-11, D-21, W-21, D-23, D-24 are not shaded yet.
Mặt tiền hướng Đông Nam, mặt sau chịu nắng chiều. Ô văng bê tông (CN-01, CN-03, CN-04) và lô gia lùi vào che nắng cho 11 trên 16 cửa sổ, cửa kính mở ra ngoài; W-11, D-21, W-21, D-23, D-24 chưa được che.
In this design · Trong thiết kế: 11 of 16 openings shaded · not yet: W-11, D-21, W-21, D-23, D-24
A loggia set back into the façadeLô gia lùi vào trong mặt tiền
Checked ✓ · Đã kiểm traThe upstairs glass doors sit back from the façade, so they are shaded. A projecting balcony would count in the building footprint; the loggia stays inside it, so the density limit is met.
Cửa kính tầng lầu lùi vào trong nên được che nắng. Ban công đua ra sẽ bị tính vào diện tích xây dựng; lô gia nằm trong nên vẫn đạt mật độ cho phép.
In this design · Trong thiết kế: 1.03 Loggia: 7.10 m² · 79.0 % (118.50 m² footprint on 150 m² lot); 86.8 % if the 11.74 m² of ground-floor canopies (CN-01, CN-03) were counted
Insulated roofsMái có lớp cách nhiệt
The roofs are insulated so the rooms under them stay cooler: XPS insulation board 40 (40 mm) in S-RF over the first floor; Heat-insulating 4-hole clay tiles 220×220×105 (105 mm) in S-TR over the roof terrace.
Mái có lớp cách nhiệt để các phòng bên dưới mát hơn: Tấm cách nhiệt XPS 40 (40 mm) ở S-RF trên lầu 1; Gạch chống nóng 4 lỗ 220×220×105 (105 mm) ở S-TR trên sân thượng & tum.
The altar room is on the top floor, facing the streetPhòng thờ ở tầng trên cùng, hướng ra đường
Checked ✓ · Đã kiểm traNothing above it and no bathroom below it; the altar stands against a solid wall. Doors from the stair hall (D-23, D-24) lead to the terraces, so daily trips to the garden do not pass through the altar room.
Phía trên không có phòng, phía dưới không có nhà vệ sinh; bàn thờ tựa tường kín. Cửa từ sảnh cầu thang (D-23, D-24) ra thẳng sân thượng, nên đi ra vườn hằng ngày không phải qua phòng thờ.
In this design · Trong thiết kế: 2.01 ok
No bathroom above the kitchen; bathrooms on stacksKhông có nhà vệ sinh trên bếp; phòng tắm theo hộp gen
Checked ✓ · Đã kiểm tra1.06 sits over the ground-floor WC on the same stack. 1.10 is over the dining, on a sunken, double-waterproofed slab. Every bathroom and the kitchen use a service shaft (SH-1, SH-2, SH-3), so pipes are short: the soil stacks go to the septic tank, the grey-water stacks to the front inspection pit / rear inspection pits, and the vents and exhaust ducts rise above the roof — nothing vents onto the neighbours.
1.06 nằm ngay trên WC tầng trệt, chung hộp gen. 1.10 nằm trên phòng ăn, trên sàn hạ cốt chống thấm hai lớp. Mọi phòng tắm và bếp đều có hộp gen (SH-1, SH-2, SH-3), ống ngắn: ống thoát phân về bể tự hoại 3 ngăn, ống nước xám về hố ga trước / hố ga sau, ống thông hơi và ống hút mùi lên trên mái — không xả hơi sang nhà bên.
In this design · Trong thiết kế: SH-1 (GF–L1), SH-2 (GF–L1), SH-3 (GF–L1) · ok
A skylight over the stairÔ kính lấy sáng mái trên cầu thang
The side walls cannot have windows, so daylight comes down the stair opening into the middle of the house, and warm air rises up the stair and leaves through the penthouse windows and doors (stack ventilation).
Tường hai bên không được trổ cửa, nên ánh sáng chiếu xuống giữa nhà qua lỗ thang; khí nóng bốc lên theo cầu thang và thoát ra qua cửa của tum (thông gió tự nhiên).
In this design · Trong thiết kế: Skylight SK-01 2.4 × 1.8 m
Safe roof edges for childrenMép sân thượng an toàn cho trẻ em
Checked ✓ · Đã kiểm traThe roof-terrace parapets are 1.1 m high, and the planters and appliances stand at least 0.63 m from them (more than 0.6 m), so children cannot use them to climb to the edge. The steel ladder to the penthouse roof has a lockable anti-climb guard over the lower 2 m; that roof, with only 300 mm parapets, is for maintenance only.
Tường lan can sân thượng cao 1,1 m; bồn cây và máy giặt đặt cách tường lan can ít nhất 0,63 m (hơn 0,6 m) nên trẻ em không thể trèo lên để ra mép. Thang thép lên mái tum có tấm chắn chống leo có khóa ở 2 m dưới cùng; mái này chỉ có tường chắn 300 mm nên chỉ lên khi bảo trì.
In this design · Trong thiết kế: F-R-washer 0.63 m from RF-P-LEFT-R · F-R-planter-front 0.68 m from RF-P-LEFT-F · F-R-ac-1 1.08 m from RF-P-LEFT-R · parapets & railings ≥ 1100, handrails ≥ 900; nothing climbable within 600 mm of a guard; TR is maintenance-only (parapets 300), reached by the lockable ladder F-R-ladder
No windows in the side wallsKhông có cửa sổ ở tường hai bên
Checked ✓ · Đã kiểm traThe house is built against both neighbours, and windows, vents and doors are not allowed in walls on the boundary. Light comes from the front, the back and the roof.
Nhà xây sát hai nhà bên; không được trổ cửa sổ, lỗ thông gió hay cửa đi trên tường ranh. Ánh sáng lấy từ phía trước, phía sau và trên mái.
In this design · Trong thiết kế: 0 openings
A tall ground floorTầng trệt cao
Checked ✓ · Đã kiểm traRow houses should have at least 3.6 m clear on the ground floor. With 4.1 m floor to floor the lowest clear height, under the sunken upstairs bathrooms, is 3.63 m; the extra height keeps the living rooms cooler and leaves room above the ceilings for pipes and lights.
Nhà liên kế nên có tầng trệt cao thông thủy tối thiểu 3,6 m. Với chiều cao tầng 4,1 m, chỗ thấp nhất (dưới sàn vệ sinh hạ cốt của lầu) vẫn cao 3,63 m; nhà thoáng mát hơn và có chỗ đi ống, đèn trên trần.
In this design · Trong thiết kế: 3 930 mm to the general slab soffit; lowest 3 630 mm (0.07 under S-L1-WC-2); floor-to-floor 4 100; false ceilings 3 200–3 300 mm
A small penthouse (tum)Tum nhỏ
Checked ✓ · Đã kiểm traKeeping the tum roof within 30 % of the roof slab means it does not count as a storey.
Mái tum không quá 30 % diện tích sàn mái thì tum không tính là một tầng.
In this design · Trong thiết kế: tum roof 31.81 m² = 26.8 % of the 118.50 m² roof slab, or 29.0 % of the 109.56 m² net of the stair and shaft openings → 2 storeys + tum
3.Vietnamese customsPhong tục và tập quán
- Altar room. Many families put the ancestors’ altar on the top floor for quiet and dignity, with no bathroom above or below, a solid wall behind it, space in front for incense and cleaning, and away from busy doors. A middle floor is also acceptable. Here it is 44 risers up from the ground floor — if the grandparents will tend it every day, talk about it with the architect. The stair (2.02) runs behind the altar wall; some families prefer to avoid that, so tell us if it matters to you.
Source · popular press (custom)
Phòng thờ: nhiều gia đình đặt ở tầng trên cùng cho yên tĩnh, trang nghiêm; tránh nhà vệ sinh phía trên hoặc phía dưới; bàn thờ tựa tường kín, phía trước có chỗ thắp hương, tránh nơi cửa đóng mở nhiều. Tầng giữa cũng được. Ở đây phòng thờ cách tầng trệt 44 bậc — nếu ông bà thắp hương hằng ngày, nên trao đổi với kiến trúc sư. Cầu thang (2.02) nằm phía sau tường bàn thờ; một số gia đình muốn tránh điều này — hãy cho chúng tôi biết nếu gia đình quan tâm.
- Fire safety at the altar. The law asks every household to keep cooking, the altar and votive-paper burning safe, with nothing combustible near the flame.
Source · Law 55/2024 Art. 20
An toàn cháy: luật yêu cầu bố trí bếp, bàn thờ và nơi đốt vàng mã an toàn, không để vật dễ cháy gần lửa.
- Lỗ Ban ruler (optional). Some families size door openings with the Lỗ Ban ruler so the clear opening falls on a “good” section; it is folk custom and schools differ. One guide suggests a clear 2 300–2 500 × 2 150–2 300 mm for a four-leaf main door; the design’s main door D-02 (main entrance door, 4-leaf folding (2 + 2)) has a 2 000 × 2 700 mm structural opening. If you want it, the architect can adjust the door sizes by a few centimetres.
Source · TOSTEM guide (custom)
Thước Lỗ Ban (tùy chọn): một số gia đình chọn kích thước thông thủy cửa theo cung tốt; đây là phong tục dân gian, mỗi trường phái khác nhau. Một tài liệu gợi ý cửa chính 4 cánh thông thủy 2 300–2 500 × 2 150–2 300 mm; cửa chính D-02 (cửa chính 4 cánh xếp (2 + 2)) trong thiết kế có ô chờ 2 000 × 2 700 mm. Nếu gia đình muốn, kiến trúc sư có thể chỉnh kích thước cửa vài cm.
- Number of steps (optional). A folk custom counts the steps in the cycle Sinh – Lão – Bệnh – Tử, with the landing counted as one step, and prefers a count that ends on “Sinh” (4n + 1: 17, 21, 25 …). Counted that way: ST-01 has 24 risers = 23 steps, which ends on “Bệnh” — the nearest counts on “Sinh” are 21 and 25; ST-02 has 20 risers = 19 steps, which ends on “Bệnh” — the nearest counts on “Sinh” are 17 and 21. Neither stair ends on “Sinh”; changing the count changes the riser height, so ask the architect before the stair is fixed if your family follows it.
Source · VnExpress (custom)
Số bậc cầu thang (tùy chọn): theo dân gian đếm Sinh – Lão – Bệnh – Tử, chiếu nghỉ tính là một bậc, nên dừng ở “Sinh” (4n + 1: 17, 21, 25…). Đếm theo cách này: ST-01 có 24 cổ bậc = 23 bậc, dừng ở “Bệnh” — số bậc gần nhất dừng ở “Sinh” là 21 hoặc 25; ST-02 có 20 cổ bậc = 19 bậc, dừng ở “Bệnh” — số bậc gần nhất dừng ở “Sinh” là 17 hoặc 21. Cầu thang chưa dừng ở “Sinh”; đổi số bậc thì chiều cao bậc thay đổi, nên nếu gia đình theo phong tục này hãy trao đổi với kiến trúc sư trước khi chốt cầu thang.
- A straight line through the house (optional). The main door D-02 and the rear W-03 line up, so from the street you can see through to the back. Some families avoid this (tiền thông hậu); a screen or a cabinet inside the entrance (bình phong) solves it. Tell us if you want one.
Source · custom, not in our verified research
Nhìn xuyên nhà (tùy chọn): cửa chính D-02 và W-03 phía sau nằm trên một đường thẳng, từ ngoài đường có thể nhìn thấy ra sau nhà. Một số gia đình tránh điều này (tiền thông hậu); có thể đặt bình phong hoặc tủ ngăn sau cửa chính. Hãy cho chúng tôi biết nếu gia đình muốn.
- Feng shui and orientation (optional). The front is assumed to face South-East — this is not confirmed until the lot is known. Families who follow feng shui usually weigh the main-door direction against the owner’s birth year; practical needs (light, rain, neighbours) come first.
Source · custom, optional
Phong thủy và hướng nhà (tùy chọn): mặt tiền đang giả định hướng Đông Nam, chưa xác nhận cho đến khi có lô đất. Gia đình theo phong thủy thường xét hướng cửa chính theo tuổi gia chủ; nhu cầu thực tế (ánh sáng, mưa, nhà bên) vẫn là trước hết.
4.Assumptions — please confirmCác giả định — cần xác nhận
AS-01 · LotPlease confirm · Cần xác nhận
Lot is 10.0 m wide (street frontage) × 15.0 m deep = 150 m², rectangular and flat.
In the model now · Trong mô hình: 10 × 15 m = 150 m²
If it changes · Ảnh hưởng: All dimensions. Confirm against the land-use certificate (sổ hồng / sổ đỏ) and a survey.
AS-02 · LocationPlease confirm · Cần xác nhận
Urban lot in southern Vietnam (Ho Chi Minh City used for sun and climate).
In the model now · Trong mô hình: Ho Chi Minh City (placeholder until the lot is confirmed) — not confirmed
If it changes · Ảnh hưởng: Local planning rules, foundation type, sun study.
AS-03 · OrientationPlease confirm · Cần xác nhận
Front façade faces South-East.
In the model now · Trong mô hình: Front faces South-East (135°)
If it changes · Ảnh hưởng: Sun shading, true-north rotation in Revit, feng-shui choices.
AS-04 · StreetPlease confirm · Cần xác nhận
Street is 8 m wide with 3 m sidewalks; sidewalk at −0.300 relative to house FFL.
In the model now · Trong mô hình: 8.0 m street, 3.0 m sidewalk at −0.300
If it changes · Ảnh hưởng: Projections over the boundary, ramp, floor level.
AS-05 · SetbacksPlease confirm · Cần xác nhận
Front setback 1.15 m, rear setback 2 m (≥ 2.0 m so the rear façade may have ordinary windows, TCVN 9411 6.4.3.1), built to both side boundaries.
In the model now · Trong mô hình: Front 1.15 m, rear 2.00 m, sides 0 / 0
If it changes · Ảnh hưởng: Footprint and building density. Check the lot’s planning information (chỉ giới xây dựng).
AS-06 · ProgramPlease confirm · Cần xác nhận
2 storeys + roof terrace with altar penthouse; 5 bedrooms (one flexible study), 3 bathrooms, garage for one car.
In the model now · Trong mô hình: 5 bedrooms, 3 bathrooms, 268.81 m² total floor area
If it changes · Ảnh hưởng: Whole layout.
AS-07 · StructurePlease confirm · Cần xác nhận
RC frame, 220×220 columns, ground beams on pile caps or pad footings — to be designed by a structural engineer after a soil survey. Footings on the boundaries are eccentric (they may not cross the lot line); the septic tank, the underground water tank and the inspection pits sit between ground beams, clear of the column footings, and are designed together with them.
In the model now · Trong mô hình: 45 column elements (220×220), 94 beams
If it changes · Ảnh hưởng: Column/beam sizes, foundation drawings, final tank positions.
AS-08 · NeighboursPlease confirm · Cần xác nhận
Neighbours are built to the boundary; no windows are possible in side walls.
In the model now · Trong mô hình: 0 openings
If it changes · Ảnh hưởng: Daylight strategy (front, rear, skylight).
AS-09 · Ground-floor heightPlease confirm · Cần xác nhận
Ground floor 4.1 m floor-to-floor so the clear height to the slab soffit is ≥ 3.6 m everywhere, including under the sunken first-floor bathrooms (TCVN 9411 5.5.6). False ceilings in the habitable rooms sit at 3.2–3.3 m below the beams (WC 2.7 m).
In the model now · Trong mô hình: 3 930 mm to the general slab soffit; lowest 3 630 mm (0.07 under S-L1-WC-2); floor-to-floor 4 100; false ceilings 3 200–3 300 mm
If it changes · Ảnh hưởng: If the authority measures clear height to the finished ceiling, the false ceilings must rise or be omitted in the main rooms.
AS-10 · Density rulePlease confirm · Cần xác nhận
Maximum density 80 % for a 150 m² lot by interpolating QCVN 01:2021/BXD Table 2.8 (interpolation is explicitly allowed there). QCVN 01:2026/BXD takes effect on 01/01/2027 with the same values, but its interpolation note is printed under a different table; the HCMC local table (QĐ 56/2021 Annex 18) is reported by secondary sources only and is unverified.
In the model now · Trong mô hình: 79.0 % (118.50 m² footprint on 150 m² lot); 86.8 % if the 11.74 m² of ground-floor canopies (CN-01, CN-03) were counted
If it changes · Ảnh hưởng: If the ward applies no interpolation from 2027, the allowed footprint could be smaller — confirm before the permit.
AS-11 · Front fence and boundary wallsPlease confirm · Cần xác nhận
Light open fence and gates 1.8 m above the sidewalk with light security screening (TCVN 9411 6.4.6.1 d). The default for a façade < 2.4 m from the red line is an open fence ≤ 1.2 m. The side and rear boundary walls are solid masonry for privacy and security (front-yard returns at the fence height, rear yard 2.3 m), while TCVN 9411 6.4.6.1 e prefers fences between houses that are open above a ≤ 0.6 m solid base and as high as the front fence.
In the model now · Trong mô hình: 1.80 m above the sidewalk (1.65 m above the yard), light open infill · SE-bwall-fl 1.80 m solid, SE-bwall-fr 1.65 m solid, SE-bwall-rl 2.45 m solid, SE-bwall-rr 2.45 m solid, SE-bwall-rear 2.45 m solid above the paving beside them
If it changes · Ảnh hưởng: The ward may require the lower 1.2 m open fence and open boundary fences agreed with the neighbours.
AS-12 · Household sizePlease confirm · Cần xác nhận
Up to 8 people (grandparents, parents, children, guests) for water, septic and parking sizing.
If it changes · Ảnh hưởng: Tank and septic sizes, number of bedrooms.
| Topic · Chủ đề | We assumed · Giả định | In the model now · Trong mô hình | If it changes · Ảnh hưởng |
|---|---|---|---|
| AS-01LotPlease confirmCần xác nhận | Lot is 10.0 m wide (street frontage) × 15.0 m deep = 150 m², rectangular and flat. | 10 × 15 m = 150 m² | All dimensions. Confirm against the land-use certificate (sổ hồng / sổ đỏ) and a survey. |
| AS-02LocationPlease confirmCần xác nhận | Urban lot in southern Vietnam (Ho Chi Minh City used for sun and climate). | Ho Chi Minh City (placeholder until the lot is confirmed) — not confirmed | Local planning rules, foundation type, sun study. |
| AS-03OrientationPlease confirmCần xác nhận | Front façade faces South-East. | Front faces South-East (135°) | Sun shading, true-north rotation in Revit, feng-shui choices. |
| AS-04StreetPlease confirmCần xác nhận | Street is 8 m wide with 3 m sidewalks; sidewalk at −0.300 relative to house FFL. | 8.0 m street, 3.0 m sidewalk at −0.300 | Projections over the boundary, ramp, floor level. |
| AS-05SetbacksPlease confirmCần xác nhận | Front setback 1.15 m, rear setback 2 m (≥ 2.0 m so the rear façade may have ordinary windows, TCVN 9411 6.4.3.1), built to both side boundaries. | Front 1.15 m, rear 2.00 m, sides 0 / 0 | Footprint and building density. Check the lot’s planning information (chỉ giới xây dựng). |
| AS-06ProgramPlease confirmCần xác nhận | 2 storeys + roof terrace with altar penthouse; 5 bedrooms (one flexible study), 3 bathrooms, garage for one car. | 5 bedrooms, 3 bathrooms, 268.81 m² total floor area | Whole layout. |
| AS-07StructurePlease confirmCần xác nhận | RC frame, 220×220 columns, ground beams on pile caps or pad footings — to be designed by a structural engineer after a soil survey. Footings on the boundaries are eccentric (they may not cross the lot line); the septic tank, the underground water tank and the inspection pits sit between ground beams, clear of the column footings, and are designed together with them. | 45 column elements (220×220), 94 beams | Column/beam sizes, foundation drawings, final tank positions. |
| AS-08NeighboursPlease confirmCần xác nhận | Neighbours are built to the boundary; no windows are possible in side walls. | 0 openings | Daylight strategy (front, rear, skylight). |
| AS-09Ground-floor heightPlease confirmCần xác nhận | Ground floor 4.1 m floor-to-floor so the clear height to the slab soffit is ≥ 3.6 m everywhere, including under the sunken first-floor bathrooms (TCVN 9411 5.5.6). False ceilings in the habitable rooms sit at 3.2–3.3 m below the beams (WC 2.7 m). | 3 930 mm to the general slab soffit; lowest 3 630 mm (0.07 under S-L1-WC-2); floor-to-floor 4 100; false ceilings 3 200–3 300 mm | If the authority measures clear height to the finished ceiling, the false ceilings must rise or be omitted in the main rooms. |
| AS-10Density rulePlease confirmCần xác nhận | Maximum density 80 % for a 150 m² lot by interpolating QCVN 01:2021/BXD Table 2.8 (interpolation is explicitly allowed there). QCVN 01:2026/BXD takes effect on 01/01/2027 with the same values, but its interpolation note is printed under a different table; the HCMC local table (QĐ 56/2021 Annex 18) is reported by secondary sources only and is unverified. | 79.0 % (118.50 m² footprint on 150 m² lot); 86.8 % if the 11.74 m² of ground-floor canopies (CN-01, CN-03) were counted | If the ward applies no interpolation from 2027, the allowed footprint could be smaller — confirm before the permit. |
| AS-11Front fence and boundary wallsPlease confirmCần xác nhận | Light open fence and gates 1.8 m above the sidewalk with light security screening (TCVN 9411 6.4.6.1 d). The default for a façade < 2.4 m from the red line is an open fence ≤ 1.2 m. The side and rear boundary walls are solid masonry for privacy and security (front-yard returns at the fence height, rear yard 2.3 m), while TCVN 9411 6.4.6.1 e prefers fences between houses that are open above a ≤ 0.6 m solid base and as high as the front fence. | 1.80 m above the sidewalk (1.65 m above the yard), light open infill · SE-bwall-fl 1.80 m solid, SE-bwall-fr 1.65 m solid, SE-bwall-rl 2.45 m solid, SE-bwall-rr 2.45 m solid, SE-bwall-rear 2.45 m solid above the paving beside them | The ward may require the lower 1.2 m open fence and open boundary fences agreed with the neighbours. |
| AS-12Household sizePlease confirmCần xác nhận | Up to 8 people (grandparents, parents, children, guests) for water, septic and parking sizing. | — | Tank and septic sizes, number of bedrooms. |
5.Questions for the familyCâu hỏi cho gia đình
What total budget is comfortable, including furniture, design and permit fees?
Tổng ngân sách gia đình có thể chi, gồm cả nội thất, thiết kế và phí xin phép?
Now: The rough estimator gives ≈ 1.53 billion VND (rough construction) to ≈ 2.36 billion VND (full package) in HCMC, before piles — try your own numbers.
Are two floors plus the roof terrace and altar penthouse right, or do you need more rooms?
Hai tầng cộng sân thượng và tum có đủ không, hay cần thêm phòng?
Now: 5 bedrooms, 3 bathrooms, 268.81 m² of floor.
Which car do you have or plan to buy? How many motorbikes?
Gia đình đang có hoặc định mua xe gì? Có bao nhiêu xe máy?
Now: Design car ≤ 4.5 × 1.8 m (left-hand drive) — 700 mm on the driver side, 600 mm walkway behind it to door D-04; the garage is 3.43 × 5.30 m; Motorbike bay in the garage beside the car (passenger side), up the driveway ramp — more motorbikes fit when the car is out. A car up to 5.1 m long still fits, but then the driver has to leave through the shutter.
Do the grandparents need a wheelchair, grab bars, a step-free shower or room for a carer?
Ông bà có cần xe lăn, tay vịn, sàn tắm không bậc hoặc chỗ cho người chăm sóc không?
Now: Bedroom 1 (grandparents) 12.23 m² on the ground floor; from the sidewalk to the front door 150 mm + 150 mm (at the gate, then the entrance step); WC 0.05: door D-06 900 mm, opens outwards, no step, grab bars.
Is it all right for the stair to run behind the altar wall?
Cầu thang chạy phía sau tường bàn thờ có được không?
Now: The altar in 2.01 backs onto the stair 2.02; it can move to another wall or the stair can be screened if your family prefers.
Does anyone work from home or need a quiet study?
Có ai làm việc tại nhà hoặc cần phòng học yên tĩnh không?
Now: Bedroom 4 / study: 11.74 m².
Will part of the ground floor be used for a shop or business?
Có dùng một phần tầng trệt để kinh doanh không?
Now: Not planned. A business adds fire-safety duties (signs, separation, alarms) under the fire law.
Which lot exactly, and which way does the front face?
Lô đất cụ thể ở đâu, mặt tiền hướng nào?
Now: Ho Chi Minh City (placeholder until the lot is confirmed); front assumed South-East.
How wide are the street (lộ giới) and the sidewalk in front of the lot?
Lộ giới và vỉa hè trước lô đất rộng bao nhiêu?
Now: Assumed 8.0 m street and 3.0 m sidewalk — it decides the allowed height and balconies.
What is behind the lot — a house, a lane or public land?
Phía sau lô đất là gì — nhà dân, hẻm hay đất công?
Now: The back wall is 2.00 m from the rear boundary; ordinary windows need 2.0 m from a neighbour’s boundary (TCVN 9411), so the rear windows can stay as drawn.
How many people will live here, and how often do relatives stay?
Bao nhiêu người sẽ ở, người thân có hay đến ở lại không?
Now: Up to 8 people (grandparents, parents, children, guests) for water, septic and parking sizing.
6.What happens nextCác bước tiếp theo
Confirm the brief · Chốt yêu cầu
Answer the questions above and confirm or correct each assumption.
Trả lời các câu hỏi ở trên, xác nhận hoặc sửa từng giả định.
Choose a licensed architect · Chọn kiến trúc sư có chứng chỉ
Not eligible for household self-design (needs < 3 storeys, no basement, < 250 m² and < 12 m all at once): the permit drawings must be prepared by a qualified design organisation or licensed architect.
Nhà này phải do tổ chức/cá nhân thiết kế đủ năng lực lập hồ sơ.
Revit model · Mô hình Revit
The architect builds the model from this site’s Revit and CAD downloads and the schedules.
Kiến trúc sư dựng mô hình từ dữ liệu Revit/CAD và bảng thống kê trên trang này.
Soil investigation, structural and MEP design · Khảo sát địa chất, thiết kế kết cấu và điện nước
Boreholes decide the foundation; engineers size the frame, pipes and circuits.
Kết quả khoan quyết định loại móng; kỹ sư tính kết cấu, đường ống và mạch điện.
Building permit · Giấy phép xây dựng
Apply to the ward / commune People’s Committee with the permit drawings.
Nộp hồ sơ xin phép tại UBND phường/xã.
Time · Thời gian: Decided within 7 working days of a complete dossier (as applied in commune guidance)
Tender · Chọn nhà thầu
Get at least three quotes on the same drawings and fix the coefficient table and payment stages in the contract.
Lấy ít nhất ba báo giá trên cùng bộ bản vẽ; ghi rõ bảng hệ số và các đợt thanh toán trong hợp đồng.
Construction · Thi công
With the permit on site and an engineer signing off each hold point.
Có giấy phép tại công trường, kỹ sư nghiệm thu từng bước.
Handover · Bàn giao
Tests, as-built drawings, warranties — and moving in.
Chạy thử, bản vẽ hoàn công, bảo hành — và dọn vào ở.
How long each stage takes depends on the professionals, the ward and the foundation — our verified research only covers the permit decision time. Ask the architect and the contractor for a written schedule.
Thời gian từng giai đoạn tùy kiến trúc sư, phường và loại móng — nghiên cứu đã kiểm chứng chỉ có thời hạn cấp phép. Hãy yêu cầu kiến trúc sư và nhà thầu lập tiến độ bằng văn bản.
See more · Xem thêm
Walk through in 3D · Tham quan 3D
Fly around the house like a drone, then walk inside room by room.
Floor plans · Mặt bằng
Every floor with dimensions, furniture and room names.
Specifications · Thông số kỹ thuật
Rooms, doors, windows and materials, with downloads.
For the builders · Đội thi công
Construction notes, quantities and a rough cost estimate.
Design checks · Kiểm tra thiết kế
Every rule the design is checked against, live.
Glossary · Thuật ngữ
Construction words in English and Vietnamese.
Concept design — for family review and Revit modelling. Not for construction. Thiết kế ý tưởng — để gia đình góp ý và dựng mô hình Revit, chưa dùng để thi công.