Skip to content
10by15

For builders · Dành cho thợ và nhà thầu

Construction notesHướng dẫn thi công

Everything on this page is generated from the same house data as the plans, the 3D model and the Revit files, so the numbers always agree. English first, Vietnamese beside it.

Mọi số liệu trên trang được tạo từ cùng một dữ liệu với bản vẽ, mô hình 3D và file Revit nên luôn thống nhất.

Status: concept design — not for construction · Tình trạng: thiết kế ý tưởng — không dùng để thi công

Concept design — for family review and Revit modelling. Not for construction. The structural and MEP design and the permit drawings must be prepared by licensed professionals before any work starts. Not eligible for household self-design (needs < 3 storeys, no basement, < 250 m² and < 12 m all at once): the permit drawings must be prepared by a qualified design organisation or licensed architect. Small individual houses are exempt from a permit only outside urban and planned development areas. An urban house needs a permit from the commune/ward People’s Committee before work starts; building without one is fined.

Đây là thiết kế ý tưởng để gia đình góp ý và dựng mô hình Revit. Thiết kế kết cấu, điện nước và hồ sơ xin phép xây dựng phải do tổ chức, cá nhân có chứng chỉ hành nghề lập trước khi thi công. Nhà ở đô thị bắt buộc có giấy phép xây dựng.

Nghị định 207/2026/NĐ-CP (individual-house provisions; article number not verified) · Luật 135/2025/QH15 Điều 43.2.g–h

Lot · Lô đất
10 × 15 m = 150 m²
Footprint · Diện tích xây dựng
118.50 m²
Total floor area · Tổng diện tích sàn
268.81 m²
Storeys · Số tầng
2 + tum
Levels · Cao độ các tầng
GF ±0.000 · L1 +4.100 · RF +7.500 · TR +10.700

1.Setting outĐịnh vị công trình

Set out from the lot survey, then check it against the plans on the Plans page. Định vị theo bản đồ đo đạc lô đất, đối chiếu với bản vẽ mặt bằng.

Origin and axes · Gốc tọa độ và hệ trục

(0, 0) is the front-left corner of the lot seen from the street — take it from the survey pegs of the land-use certificate, not from the neighbours’ walls. +x runs along the street to the right (10 000 mm), +y runs into the lot (15 000 mm). All dimensions are in millimetres to grid lines (= wall and column centre lines). Check the pegs against sheet A-100 Site plan.

Gốc (0, 0) là góc trước bên trái của lô đất khi đứng ngoài đường nhìn vào — lấy theo mốc ranh trong sổ, không lấy theo tường nhà bên. Trục +x chạy dọc mặt tiền sang phải (10 000 mm), trục +y chạy vào trong lô (15 000 mm). Kích thước tính bằng mm, đo đến tim trục (= tim tường và tim cột). Đối chiếu mốc với bản vẽ KT-01 mặt bằng tổng thể.

Grid coordinates · Tọa độ trục (mm)
Grid · TrụcRuns · PhươngCoordinate · Tọa độTo next · Khoảng cách
A⟂ street · vuông góc đườngx = 1103 645
B⟂ street · vuông góc đườngx = 3 7552 600
C⟂ street · vuông góc đườngx = 6 3553 535
D⟂ street · vuông góc đườngx = 9 890—
1∥ street · song song đườngy = 1 2603 140
1a∥ street · song song đườngy = 4 4002 380
2∥ street · song song đườngy = 6 7802 320
3∥ street · song song đườngy = 9 1003 790
4∥ street · song song đườngy = 12 890—
Setting-out plan: lot 10 × 15 m, origin at the front-left lot corner; 4 lettered grids perpendicular to the street (A at x = 110, B at x = 3 755, C at x = 6 355, D at x = 9 890) and 5 numbered grids parallel to it (1 at y = 1 260, 1a at y = 4 400, 2 at y = 6 780, 3 at y = 9 100, 4 at y = 12 890), in mm.Sidewalk · Vỉa hèSTREET · ĐƯỜNGAx = 110Bx = 3755Cx = 6355Dx = 98901y = 12601ay = 44002y = 67803y = 91004y = 128901150200010000(0,0)N
Setting-out plan, street at the bottom; teal = building envelope, dashed = lot boundary. Sơ đồ định vị, mặt đường ở phía dưới; màu xanh = mép ngoài công trình, nét đứt = ranh đất.

Building corners (outer faces) / Góc công trình (mép ngoài)

Building corners (mm) · Tọa độ góc công trình (mm)
Corner · Gócx (mm)y (mm)
Front-left · Trước trái01 150
Front-right · Trước phải10 0001 150
Rear-right · Sau phải10 00013 000
Rear-left · Sau trái013 000

Check both diagonals before digging: envelope corner to corner 15 506 mm, grid A/1 to D/4 15 196 mm. The two diagonals of each rectangle must be equal. Kiểm tra hai đường chéo trước khi đào móng: đường chéo khối nhà (mép ngoài) 15 506 mm; đường chéo lưới trục A/1 – D/4 15 196 mm. Hai đường chéo của mỗi hình chữ nhật phải bằng nhau.

Level datum / Cao độ chuẩn

  • ±0.000 = Ground floor finished floor · cốt hoàn thiện sàn tầng trệt
  • Sidewalk · vỉa hè: −0.300 → the floor is 300 mm above the sidewalk · sàn cao hơn vỉa hè 300 mm ≥ 150 mm ✓ TCVN 9411:2012 cl. 6.4.1.1
  • Front yard · sân trước:
    • SE-drive, driveway ramp (x 110–3 645) from −0.300 at the gate to −0.150 at the façade (13 % over 1.15 m), low kerb along its edge with the yard · dốc xe (x 110–3 645) từ −0.300 ở cổng lên −0.150 ở mặt tiền (13 % trên 1,15 m), gờ thấp dọc mép sân
    • SE-yard-front, level pedestrian yard (x 3 645–9 890) at −0.150, falls 1 % to the trench drain; one 150 mm step up from the sidewalk at SE-gate-ped · sân đi bộ bằng phẳng (x 3 645–9 890) ở cốt −0.150, dốc 1 % về rãnh thu; cao hơn vỉa hè một bậc 150 mm tại SE-gate-ped
    • SE-step, entrance step −0.150 → ±0.000 (150 mm riser on SE-yard-front) · bậc tam cấp −0.150 → ±0.000 (bậc cao 150 mm)
    • Garage floor · sàn gara: −0.150
  • Gates · cổng (open into the lot, never over the sidewalk · mở vào trong, không mở ra vỉa hè):
    • SE-gate-car Car gate (6-leaf folding, 3 + 3) 3.5 m: leaf bottoms at −0.190, 21 mm above the highest paving they sweep (SE-drive −0.211); posts and frame down to −0.300 · Cổng xe 6 cánh xếp (3 + 3) 3,5 m: mép dưới cánh ở cốt −0.190, cao hơn mặt sân cao nhất trong phạm vi cánh mở 21 mm; trụ và khung xuống đến −0.300
    • SE-gate-ped Pedestrian gate (2-leaf) 1.0 m: leaf bottoms at −0.130, 20 mm above the highest paving they sweep (SE-yard-front −0.150); posts and frame down to −0.300 · Cổng phụ 2 cánh 1,0 m: mép dưới cánh ở cốt −0.130, cao hơn mặt sân cao nhất trong phạm vi cánh mở 20 mm; trụ và khung xuống đến −0.300
  • Fix a benchmark outside the work area and transfer ±0.000 to every column with a water level, a dumpy level or a laser; the sidewalk level is the datum for the legal building height. Đặt mốc cao độ ngoài phạm vi thi công, truyền cốt ±0.000 lên từng cột bằng ống thủy (ống nước), máy thủy bình hoặc máy laser; cao độ vỉa hè là mốc tính chiều cao công trình.

2.Construction sequenceTrình tự thi công

Do not start the next step until the hold point is signed off by the supervising engineer. Chỉ làm bước tiếp theo khi kỹ sư giám sát đã nghiệm thu điểm dừng.

  1. Step 1: Survey and soil investigationĐo đạc hiện trạng và khảo sát địa chất

    • Survey the lot boundary pegs, the sidewalk and street-drain levels and the neighbours’ floor levels.

      Đo mốc ranh đất, cao độ vỉa hè, cống thoát nước và cao độ nền nhà hai bên.

    • Drill boreholes before the foundation type is chosen — HCMC contractors typically drill 2–3.

      Khoan khảo sát địa chất trước khi chọn loại móng — ở TP.HCM thường khoan 2–3 hố.

    Hold point: Survey drawing signed; lot size matches the land-use certificate (assumption AS-01).

    Nghiệm thu: Bản vẽ hiện trạng có ký xác nhận; kích thước lô đất khớp với sổ (giả định AS-01).

    Sources · Contractor practice (Đức Tín)

  2. Step 2: Design and building permitThiết kế và xin giấy phép xây dựng

    • 268.81 m² (GF 118.50 + L1 118.50 + penthouse 31.81, incl. stairs and loggia). Not eligible for household self-design (needs < 3 storeys, no basement, < 250 m² and < 12 m all at once): the permit drawings must be prepared by a qualified design organisation or licensed architect.

      Nhà không thuộc diện hộ gia đình tự thiết kế (cần đồng thời: dưới 3 tầng, không tầng hầm, dưới 250 m² sàn, cao dưới 12 m): hồ sơ xin phép phải do tổ chức/cá nhân có đủ năng lực lập; sau đó là thiết kế kết cấu và điện nước.

    • Apply to the ward / commune People’s Committee with the form, the land document, the commitment to keep the neighbours safe and two sets of drawings (site plan, all floor plans, elevations, main sections, foundation plan and section, utility connections). The permit is decided within 7 working days of a complete dossier.

      Nộp hồ sơ tại UBND phường/xã: đơn, giấy tờ đất, cam kết bảo đảm an toàn công trình liền kề, 2 bộ bản vẽ (tổng mặt bằng, mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt chính, mặt bằng và mặt cắt móng, sơ đồ đấu nối hạ tầng). Thời hạn cấp phép 7 ngày làm việc kể từ khi đủ hồ sơ.

    • Put the site sign at the gate: owner’s name, address, phone, start date and expected completion.

      Treo biển báo công trình tại cổng: tên, địa chỉ, số điện thoại chủ nhà, ngày khởi công, ngày dự kiến hoàn thành.

    Hold point: Permit issued and displayed on site before any work. Building without a required permit is fined.

    Nghiệm thu: Có giấy phép và treo tại công trường trước khi thi công. Xây không phép sẽ bị xử phạt.

    Sources · Nghị định 207/2026/NĐ-CP (individual-house provisions; article number not verified) · Nghị định 140/2025/NĐ-CP; Nghị định 217/2026/NĐ-CP Phụ lục II, Điều 55 (as applied in commune guidance) · Nghị định 16/2022/NĐ-CP Điều 4.3.c, Điều 16.1, 16.2, 16.5, 16.6, 16.7

  3. Step 3: Site preparation and neighbour condition surveyChuẩn bị mặt bằng và lập biên bản hiện trạng nhà liền kề

    • Photograph and film both neighbours’ party walls, cracks, floors and ceilings, inside and outside, with dates; measure crack widths; both sides sign the record.

      Chụp ảnh, quay phim tường biên, vết nứt, sàn, trần của hai nhà liền kề (trong và ngoài), có ghi ngày; đo bề rộng vết nứt; hai bên cùng ký biên bản.

    • Put up hoarding and dust screens and keep the sidewalk clear; agree access and working hours with the neighbours.

      Dựng rào che chắn, lưới chống bụi, giữ vỉa hè thông thoáng; thống nhất lối đi và giờ làm việc với hàng xóm.

    Hold point: Signed condition record and photos on file before demolition or piling — damage to neighbouring works is fined and must be repaired.

    Nghiệm thu: Biên bản hiện trạng có chữ ký và hình ảnh lưu hồ sơ trước khi phá dỡ hoặc ép cọc — gây hư hại công trình lân cận bị phạt và phải khắc phục.

    Sources · ND 16/2022 Art. 16.1.a, 16.5.a

  4. Step 4: Foundations and below-ground tanksMóng và bể ngầm

    • The structural engineer chooses from the borehole results: precast RC jacked piles — ép neo (≈ 40–45 t per pile head) for small houses under 3 storeys, ép tải (60–100 t) for heavier ones; bored piles (1.5–2 × the cost) for high loads; pad or strip footings only where firm soil is near the surface.

      Kỹ sư kết cấu chọn theo kết quả khoan: cọc BTCT ép — ép neo (≈ 40–45 tấn/đầu cọc) cho nhà nhỏ dưới 3 tầng, ép tải (60–100 tấn) cho nhà nặng hơn; cọc khoan nhồi (chi phí 1,5–2 lần) khi tải lớn; móng đơn/móng băng chỉ khi đất tốt ở gần mặt đất.

    • Jacking can heave the soil and crack the neighbours’ walls: pre-bore (khoan dẫn) or use bored piles next to weak party walls. Footings on the boundary may not cross it, so the caps there are eccentric (offset into the lot) — the engineer designs them with ground beams to balance the offset.

      Ép cọc có thể làm trồi đất, nứt tường nhà bên: khoan dẫn hoặc dùng cọc khoan nhồi sát các tường biên yếu. Móng sát ranh không được lấn ranh nên đài móng ở đó là móng lệch tâm — kỹ sư kết cấu tính dầm móng để cân bằng độ lệch.

    • No footing, pile cap or pipe may extend beyond the lot boundary or the red line.

      Móng, đài cọc và đường ống không được vượt ra ngoài ranh đất và chỉ giới đường đỏ.

    • Build the tanks now. Septic tank, 3-compartment (≈ 2.0 m³ liquid) under the garage (0.01), at the front of the house, top −0.300, bottom −1.950. Under the garage between the ground beams, close to the A/1a and B/1a footings: the structural engineer designs the tank walls and base together with those pile caps (no excavation below a footing inside a 45° line from its edge). RC lid designed for car wheel loads, two heavy-duty (B125) sealed 500 × 500 covers between the wheel tracks of the parked car; vent to the roof via SH-1. Outflow Ø110 straight forward to the front pit (sleeve through the garage-door ground beam). Envelope 2.4 × 1.2 × 1.65 m (≈ 4.75 m³); 150 mm RC walls, base and lid and 300 mm freeboard → ≈ 2.0 m³ liquid volume. Fill-test watertightness for 24 h before backfilling. Size to be confirmed by the MEP engineer (≈ 8 people). Access covers: 500 × 500 at x 1 570, y 3 050; 500 × 500 at x 1 570, y 3 650. It is 0.68 m from the party-wall face and 0.36 m from column B/1a.

      Thi công bể ngay giai đoạn này. Bể tự hoại 3 ngăn (≈ 2,0 m³ chứa nước) dưới sàn gara ô tô (0.01), ở phía trước nhà, mặt bể −0.300, đáy −1.950: nắp BTCT chịu tải bánh xe ô tô, 2 nắp thăm chịu lực loại B125 kín mùi 500 × 500 đặt giữa hai vệt bánh xe; ống thông hơi lên mái; ống ra Ø110 đi thẳng ra hố ga trước. Bể cách mặt tường biên 0,68 m và cách cột B/1a 0,36 m.

    • Underground water tank ≈ 1.9 m³ net under the living room (0.02), at the front of the house, top −0.200, bottom −1.600. Under the living-room floor at the front (TCVN 9411 7.1.4), set back from the grid-1 footings and the party wall, on the clean side of the house, ≥ 3 m from the septic tank and ≥ 1 m from every buried drain. Envelope 2.4 × 1.2 × 1.4 m (≈ 4.0 m³ gross); ≈ 1.9 m³ net with 150 mm RC walls, base and lid and 100 mm freeboard — about 1.5 days at 1.2–1.44 m³/day, plus the 1 500 L roof tank. City water → meter → this tank → pump → penthouse-roof tank → gravity. Sealed 600 × 600 access hatch over the tank, clear of the sofa and the coffee table. From the model: 2 400 × 1 200 × 1 400 mm ≈ 4.0 m³ gross, ≈ 1.89 m³ usable (1.3–1.6 days for 8 people). It is 3.50 m from the septic tank (≥ 3.0 m asked). The nearest buried drain run, SV-mh-1 → SV-mh-2, passes 1.80 m from it (≥ 1.0 m asked). The nearest drainage element is SV-dp-4 (Rainwater downpipe Ø90), 0.85 m away — take its pipe away from the tank, never over it, with sealed joints. It is 0.99 m from column C/1 and 0.58 m from the party wall: the engineer checks the tank against the pile caps.

      Bể nước ngầm ≈ 1,9 m³ (thể tích hữu ích) dưới sàn phòng khách (0.02), ở phía trước nhà, mặt bể −0.200, đáy −1.600: đồng hồ nước → bể nước ngầm ≈ 1,9 m³ → máy bơm → bồn nước mái → tự chảy đến các vòi; nắp thăm kín 600 × 600 trên bể. Kích thước bao 2 400 × 1 200 × 1 400 mm ≈ 4,0 m³; thành, đáy và nắp dày 150 mm, chừa 100 mm phía trên mặt nước nên chứa được ≈ 1,89 m³ — đủ 1,3–1,6 ngày cho 8 người. Cách bể tự hoại 3,50 m (yêu cầu ≥ 3,0 m). Tuyến ống thoát ngầm gần nhất SV-mh-1 → SV-mh-2 cách bể 1,80 m (yêu cầu ≥ 1,0 m). Thiết bị thoát nước gần nhất: SV-dp-4 cách 0,85 m — đi ống ra xa bể, không đi trên bể, mối nối kín. Bể cách cột C/1 0,99 m và cách tường biên 0,58 m: kỹ sư kiểm tra bể với đài móng.

    Hold point: Pile log for every pile: accepted when the embedded length is between Lmin and Lmax and the final jacking force is between (Pep)min and (Pep)max, held at ≤ 1 cm/s over at least 3 pile diameters. The engineer checks pile positions before the caps. Septic tank: fill it with water and keep it full for 24 h — no drop in level and no damp patches outside — before backfilling.

    Nghiệm thu: Nhật ký ép từng cọc: đạt khi chiều dài cọc nằm giữa Lmin và Lmax và lực ép kết thúc nằm giữa (Pep)min và (Pep)max, giữ với tốc độ xuyên ≤ 1 cm/s trên đoạn ít nhất 3 lần cạnh cọc. Kỹ sư nghiệm thu vị trí cọc trước khi làm đài. Bể tự hoại: đổ đầy nước, giữ 24 giờ — mực nước không hạ, mặt ngoài không thấm — rồi mới lấp đất.

    Sources · Contractor practice (Đức Tín) · TCVN 9394:2012 cl. 3.5, 3.6, 7.1, 7.2, 7.5, 7.6, 7.8, 7.9 · TCVN 9411:2012 cl. 4.6, 6.4.5.1–6.4.5.3 · TCVN 9411 7.1.4, 7.2.4; TCVN 13967 7.2.5 (watertight)

  5. Step 5: Ground beams, drains and ground-floor slabDầm móng (giằng móng), ống thoát ngầm và sàn trệt

    • Ground beams 220 × 400, 220 × 600 on every grid line, top at −0.150 / −0.200 (GB-1/A-B lowered under the garage floor). Cast in sleeves for the drains, water and power before concreting.

      Dầm móng 220 × 400, 220 × 600 trên tất cả các trục, mặt dầm ở cốt −0.150 / −0.200 (GB-1/A-B hạ thấp dưới sàn gara). Đặt ống chờ xuyên dầm cho thoát nước, cấp nước, điện trước khi đổ bê tông.

    • Below-ground drains: SV-mh-1 → SV-mh-2, uPVC Ø110, about 20.8 m along its drawn route (9 100, 14 300 → 5 000, 14 300 → 5 000, 650 → 1 950, 650); pit bottoms −0.600 → −1.000 give about 1.9 % (≥ 1 % needed). It passes 1.70 m from SV-septic and 1.80 m from SV-water-ug. Cast sleeves into the ground beams it crosses: GB-1/B-C, GB-2/B-C, GB-3/B-C, GB-4/B-C. The septic outflow, grey water and rainwater enter SV-mh-2 in separate pipes; one outfall to the public drain. Trench drain across the driveway, inside the gate line (SV-trench) drains to SV-mh-2; Trench drain along the pedestrian yard, inside the fence (SV-trench-2) drains to SV-mh-2.

      Ống thoát ngầm: SV-mh-1 → SV-mh-2, ống uPVC Ø110, dài khoảng 20,8 m theo tuyến vẽ trong mô hình (9 100, 14 300 → 5 000, 14 300 → 5 000, 650 → 1 950, 650); đáy hố ga −0.600 → −1.000, độ dốc khoảng 1,9 % (yêu cầu ≥ 1 %). Ống đi dưới sàn trệt, cách SV-septic 1,70 m và SV-water-ug 1,80 m. Đặt ống lồng xuyên các dầm móng: GB-1/B-C, GB-2/B-C, GB-3/B-C, GB-4/B-C. Ống nước thải sau bể tự hoại, nước xám và nước mưa vào SV-mh-2 bằng các ống riêng, một cửa xả ra cống công cộng. Rãnh thu nước ngang dốc xe, sau cổng (SV-trench) nối về SV-mh-2; Rãnh thu nước sân trước, sau hàng rào (SV-trench-2) nối về SV-mh-2.

    • Ground-floor slab on grade (FL-GF): On 100 lean concrete over compacted sand fill (K ≥ 0.95) with damp-proof membrane.

      Sàn trệt trên nền (FL-GF): đổ trên lớp bê tông lót dày 100 mm, trên nền cát tôn đầm chặt K ≥ 0,95, có màng chống ẩm.

    • Garage slab S-GF-GARAGE at −0.150 (RC top −0.200): Garage floor −0.150, falls 1 % to the gate; runs under the garage door to the façade. The ground beams under it drop to −0.200 so the build-up passes over them. Septic tank below.

      Sàn gara S-GF-GARAGE ở cốt −0.150 (mặt BTCT −0.200), dốc 1 % ra phía cổng; sàn chạy liền dưới cửa cuốn ra đến mép mặt tiền, không làm gờ ngạch; dầm móng dưới gara hạ thấp để lớp hoàn thiện đi qua; bể tự hoại nằm bên dưới.

    • Ground-floor WC slab on grade (level access) S-GF-WC: finished floor ±0.000 (no step), RC lowered 50 mm to −0.100 so the screed can fall ≥ 2 % to the shower drain.

      Sàn vệ sinh tầng trệt (không bậc) S-GF-WC: mặt sàn hoàn thiện ±0.000 (không bậc), mặt BTCT hạ 50 mm xuống −0.100 để lớp vữa tạo dốc ≥ 2 % về phễu thu sàn tắm.

    Hold point: Inspect rebar, cover spacers and sleeves before each pour; check the tops of the ground beams against ±0.000; test the below-ground drains with water before backfilling.

    Nghiệm thu: Nghiệm thu cốt thép, con kê và ống chờ trước mỗi lần đổ; kiểm tra cao độ mặt dầm móng theo cốt ±0.000; thử nước đường ống thoát ngầm trước khi lấp đất.

    Sources · Ground-beam practice (Vĩnh Tường) · TCVN 5574:2018 cl. 10.3.1.2, Table 19 · TCVN 9411 7.2.4–7.2.5; Decree 80/2014 Art. 31

  6. Step 6: RC frame: columns, beams and slabs, floor by floorKhung BTCT: cột, dầm, sàn từng tầng

    • Concrete B20 (M250) as written in the slab types (structural RC needs at least B15). Ribbed bars CB300-V / CB400-V and CB240-T stirrups as the engineer specifies.

      Bê tông B20 (M250) theo các loại sàn (kết cấu BTCT tối thiểu B15). Thép gân CB300-V / CB400-V, thép đai CB240-T theo thiết kế kết cấu.

    • Minimum cover to main bars: 20 mm in dry rooms, 25 mm in humid rooms, 30 mm outdoors, 40 mm in the ground or on blinding.

      Lớp bê tông bảo vệ cốt thép chịu lực tối thiểu: 20 mm trong phòng khô, 25 mm phòng ẩm, 30 mm ngoài trời, 40 mm trong đất hoặc trên bê tông lót.

    • Cast the columns up to the underside of the beams — the construction joint is at the beam soffit — then cast the beams and the slab together; leave wall ties (râu thép) for the brickwork.

      Đổ bê tông cột đến đáy dầm (mạch ngừng thi công tại đáy dầm), sau đó đổ dầm và sàn cùng lúc; chừa râu thép để liên kết tường xây.

    • Levels of the settled structure — every beam top is the RC top of the slab it carries, and every column starts on the beam top at its base: GF beams −0.150 (−0.200: GB-1/A-B) · L1 beams +4.050 (+4.000: B-L1-1/B-C, B-L1-1/C-D, B-L1-C/1-2a) · RF beams +7.370 · TR beams +10.530. Column bases: GF −0.150 (A/1, B/1 at −0.200) · L1 +4.050 (B/1, C/1, D/1 at +4.000) · RF +7.370. Walls start on the beam under them, else on the slab.

      Cao độ kết cấu: mặt dầm bằng mặt BTCT của sàn mà dầm đỡ, chân cột đặt trên mặt dầm ở chân cột: dầm GF −0.150 (−0.200: GB-1/A-B) · dầm L1 +4.050 (+4.000: B-L1-1/B-C, B-L1-1/C-D, B-L1-C/1-2a) · dầm RF +7.370 · dầm TR +10.530. Chân cột: GF −0.150 (A/1, B/1 ở −0.200) · L1 +4.050 (B/1, C/1, D/1 ở +4.000) · RF +7.370. Tường xây trên dầm phía dưới, nếu không có dầm thì xây trên sàn.

    • Sunken bathroom floor 450 (FL-WC-450, S-L1-WC-1, S-L1-WC-2): cast the RC slab sunk 300 mm (RC top +3.750) between 500 mm deep beams, with sleeves cast in for the floor drains and the WC outlets. The waterproofing, fill and screed come later, after the walls and the pipes (bathroom step).

      Sàn vệ sinh hạ cốt 450 (FL-WC-450, S-L1-WC-1, S-L1-WC-2): đổ sàn BTCT hạ cốt 300 mm (mặt BTCT +3.750), dầm bo quanh cao 500 mm, chừa sẵn ống chờ cho phễu thu và đầu chờ bồn cầu. Chống thấm, lớp đệm và vữa tạo dốc làm sau, khi đã xây tường và lắp ống (bước khu vệ sinh).

    • Loggia floor 170 (structure lowered 50) S-L1-LOGGIA: RC lowered 50 mm (RC top +4.000, finished +4.050) so the outdoor floor sits below the door sills.

      Sàn lô gia 170 (hạ cốt 50) S-L1-LOGGIA: mặt BTCT hạ 50 mm (mặt BTCT +4.000, hoàn thiện +4.050) để sàn ngoài trời thấp hơn ngạch cửa.

    • Transfer beam B-RF-C/1-2 220 × 600 carries column C/1a mid-span — follow the engineer’s reinforcement exactly.

      Dầm chuyển B-RF-C/1-2 220 × 600 đỡ cột C/1a giữa nhịp — thi công đúng cốt thép theo thiết kế kết cấu.

    • Form the shaft openings (SH-1 300 × 450, SH-2 300 × 450, SH-3 300 × 300) and the pipe sleeves in every slab before casting — 6 slab openings in all; never core them later.

      Chừa lỗ hộp gen (SH-1 300 × 450, SH-2 300 × 450, SH-3 300 × 300) và ống chờ xuyên sàn trước khi đổ bê tông — tổng cộng 6 lỗ sàn; không khoan cắt sau.

    • Formwork striking times and curing: as specified by the structural engineer (not covered by our verified research — to be confirmed).

      Thời gian tháo cốp pha và bảo dưỡng bê tông: theo chỉ dẫn của kỹ sư kết cấu (chưa có trong nghiên cứu đã kiểm chứng — cần xác nhận).

    Hold point: Formwork, rebar, cover and the slab openings inspected and signed before every pour; concrete samples taken per pour; slab levels checked, including every lowered slab.

    Nghiệm thu: Nghiệm thu cốp pha, cốt thép, lớp bảo vệ và các lỗ chờ sàn trước mỗi lần đổ; lấy mẫu bê tông từng đợt; kiểm tra cao độ sàn, kể cả các sàn hạ cốt.

    Sources · TCVN 5574:2018 cl. 6.1.1.6, Table 1, Table 7; TT 38/2026/TT-BXD PL VII Chương I item I.2 · TCVN 5574:2018 cl. 6.2.2.1–6.2.2.3, Tables 12, 13, 14, C.1, C.2; TCVN 1651-1/-2:2018 cl. 1 · TCVN 5574:2018 cl. 10.3.1.2, Table 19

  7. Step 7: Brickwork and parapetsXây tường và tường lan can mái

    • EXT-220, INT-220 walls on the grid lines, INT-110 partitions, in 80×80×180 hollow clay brick (TCVN 1450:2009 “gạch rỗng 80”).

      Tường EXT-220, INT-220 trên trục, tường ngăn INT-110, xây gạch ống 80×80×180 (TCVN 1450:2009 “gạch rỗng 80”).

    • Average bed joint 12 mm and vertical joint 10 mm, vertical joints staggered at least 50 mm. Tie infill walls to the columns with steel ties as designed and connect them to the beams above.

      Mạch vữa ngang trung bình 12 mm, mạch đứng 10 mm, mạch đứng so le ít nhất 50 mm. Liên kết tường chèn với cột bằng râu thép theo thiết kế và liên kết với dầm phía trên.

    • Parapets above the roof, cornices and fire walls must be built in solid brick, and parapet masonry taller than 3 × its thickness needs mortar ≥ M5. PAR-220: solid clay bricks 40×80×180 in M7.5 mortar, RC coping 100 mm with 2Ø10 and RC stub columns 220 × 220 at ≤ 3.0 m centres.

      Tường vượt mái (lan can mái), gờ phào và tường ngăn cháy phải xây gạch đặc; tường lan can cao hơn 3 lần chiều dày dùng vữa ≥ M5 (mác 50). PAR-220: gạch đặc (gạch đinh) 40×80×180, vữa M7,5 (mác 75), giằng đỉnh tường BTCT dày 100 mm, 2Ø10 và cột bổ trụ BTCT 220 × 220, khoảng cách ≤ 3,0 m.

    • RC lintels over every opening that is not right under a beam (see the take-off); RC posts and bond beams in long or tall walls as the engineer details.

      Lanh tô BTCT trên mọi ô cửa không nằm sát dưới dầm (xem bảng khối lượng); trụ và giằng tường BTCT cho tường dài hoặc cao theo thiết kế.

    Hold point: Walls plumb and straight, ties and lintels in place; parapet copings and stub columns cast; no openings in party walls (0 in the design).

    Nghiệm thu: Tường thẳng đứng, phẳng; có râu thép và lanh tô; đã đổ giằng đỉnh và cột bổ trụ tường lan can; không trổ cửa trên tường biên (thiết kế: 0 ô cửa).

    Sources · TCVN 4085:2011 cl. 5.3.1.4; TCVN 4085:2025 cl. 6.3.1.4; TT 38/2026 PL VII 12.20000 note 1a · TCVN 4085:2025 cl. 6.3.3.4, 6.3.3.5, 6.3.3.2 (formerly TCVN 4085:2011 cl. 5.3.3.4, 5.3.3.5) · TCVN 1450:2009 cl. 1, 3.1 (Bảng 1), 3.2, 4.1.2, 4.1.3, 4.2.2

  8. Step 8: MEP rough-in: shafts, sleeves and chasesThi công âm điện nước: hộp gen, ống chờ, rãnh đi ống

    • SH-1 300 × 450 (GF–L1, 1 000 mm above the roof): soil stack Ø110 → SV-septic septic tank; grey-water stack Ø75 → SV-mh-2 front inspection pit; vent Ø75 → above the roof; exhaust duct Ø100 → above the roof.

      SH-1 300 × 450 (GF–L1, nhô 1 000 mm trên mái): ống thoát phân Ø110 → SV-septic bể tự hoại 3 ngăn; ống nước xám Ø75 → SV-mh-2 hố ga trước; ống thông hơi Ø75 → lên trên mái; ống hút mùi Ø100 → lên trên mái.

    • SH-2 300 × 450 (GF–L1, 1 000 mm above the roof): soil stack Ø110 → SV-septic septic tank; grey-water stack Ø75 → SV-mh-1 rear inspection pit; vent Ø75 → above the roof; exhaust duct Ø100 → above the roof.

      SH-2 300 × 450 (GF–L1, nhô 1 000 mm trên mái): ống thoát phân Ø110 → SV-septic bể tự hoại 3 ngăn; ống nước xám Ø75 → SV-mh-1 hố ga sau; ống thông hơi Ø75 → lên trên mái; ống hút mùi Ø100 → lên trên mái.

    • SH-3 300 × 300 (GF–L1, 1 200 mm above the roof): exhaust duct Ø150 → above the roof.

      SH-3 300 × 300 (GF–L1, nhô 1 200 mm trên mái): ống hút mùi Ø150 → lên trên mái.

    • Fix the stacks in the shafts and pressure-test them before the shafts are boxed in; chase and fix conduits, boxes and pipes before plastering; pressure-test water pipes before closing the chases.

      Lắp ống đứng trong hộp gen và thử áp lực trước khi xây bít hộp gen; cắt rãnh, lắp ống luồn dây, đế âm và ống nước trước khi trát; thử áp lực đường ống nước trước khi trát lấp.

    • In wet rooms the waterproof screed goes on only after the pipes and the fixtures set into the floor are installed — pipes through the slab, pipe collars, floor drains and WC outlets.

      Khu vệ sinh: chỉ thi công lớp chống thấm sau khi đã lắp xong đường ống và các thiết bị âm sàn — ống xuyên sàn, cổ ống, phễu thu và đầu chờ bồn cầu.

    • Main board SV-mdb (main distribution board): drive the installation earth electrode (separate from the lightning-protection earth, bonded to it below ground) before the GF slab is finished; the MEP engineer sets its target resistance.

      Tủ điện tổng SV-mdb: đóng cọc tiếp địa an toàn cho hệ thống điện (riêng với tiếp địa chống sét, liên kết với nhau dưới đất) trước khi hoàn thiện sàn trệt; kỹ sư điện quy định điện trở nối đất.

    Hold point: Pressure-test records signed for the stacks and the water pipes; conduit, pipe and shaft routes photographed before plastering (for later drilling).

    Nghiệm thu: Có biên bản thử áp lực ống đứng và ống cấp nước; chụp ảnh tuyến ống, dây và hộp gen trước khi trát (để sau này khoan tránh).

    Sources · TCVN 5718:1993 cl. 1.2, 1.3, 3.1.2, 3.1.3 (notes 1–3), 3.1.4 · TCVN 9411 7.6.1–7.6.4

  9. Step 9: Bathrooms: sunken slabs and waterproofingKhu vệ sinh: sàn hạ cốt và chống thấm

    • Wet rooms: 0.05 WC / shower, 1.06 Master bathroom, 1.10 Shared bathroom.

      Các phòng vệ sinh: 0.05 Vệ sinh tầng trệt, 1.06 Vệ sinh phòng ngủ chính, 1.10 Vệ sinh chung.

    • A waterproof screed or coating is mandatory on wet floors and must turn up the walls at least 20 cm — this design uses 300 mm, and 1 800 mm on the shower walls. Tar paper is not allowed. Form the falls to the floor drain.

      Bắt buộc láng vữa hoặc quét lớp chống thấm sàn khu ướt, vén lên tường tối thiểu 20 cm — thiết kế dùng 300 mm, tường khu tắm 1 800 mm. Không dùng giấy dầu. Tạo dốc về phễu thu.

    • Sunken bathrooms S-L1-WC-1, S-L1-WC-2 — only now that the walls are plastered and the drains, collars and WC outlets are fixed: waterproof the RC tray (turned up the plastered walls) → ponding test → 280 mm of lightweight fill around the drains → screed to falls ≥ 2 % → second waterproof layer → test again. The finished floor ends 20 mm below the rooms.

      Sàn vệ sinh hạ cốt S-L1-WC-1, S-L1-WC-2 — chỉ làm khi tường đã trát và đã lắp phễu thu, cổ ống, đầu chờ bồn cầu: chống thấm lòng sàn BTCT (vén lên tường đã trát) → ngâm nước thử → lớp đệm nhẹ dày 280 mm quanh ống → vữa tạo dốc ≥ 2 % → lớp chống thấm thứ hai → ngâm thử lại. Mặt sàn hoàn thiện thấp hơn sàn phòng 20 mm.

    • Tile only when the screed is at least 3 days old.

      Chỉ ốp lát khi lớp vữa láng đã ít nhất 3 ngày tuổi.

    Hold point: Ponding test: flood the floor 8–10 cm deep and keep it until no leak appears on the ceiling below — contractors typically leave it about a week (practice). Test again after tiling.

    Nghiệm thu: Ngâm nước thử: ngâm sàn sâu 8–10 cm cho đến khi trần tầng dưới không còn vết thấm — thực tế thường khoảng một tuần. Thử lại sau khi lát gạch.

    Sources · TCVN 5718:1993 cl. 1.2, 1.3, 3.1.2, 3.1.3 (notes 1–3), 3.1.4 · Practice (sunken WC slab, ponding)

  10. Step 10: PlasteringTrát tường, trần

    • Plaster per the wall types (up to 20 mm a face). Ordinary plaster should not exceed 12 mm, high-quality 15 mm and special-quality 20 mm; no single coat may exceed 8 mm, so 20 mm goes on in at least 3 coats.

      Trát theo loại tường (tối đa 20 mm mỗi mặt). Trát thường không nên quá 12 mm, chất lượng cao 15 mm, đặc biệt 20 mm; mỗi lớp không quá 8 mm, nên 20 mm phải trát ít nhất 3 lớp.

    • Wet areas: cement–sand mortar ≥ M7.5 or waterproof mortar. Steel mesh over joints between brick and concrete, lapping 15–20 cm each side, openings ≤ 3 cm. Ceilings 10–12 mm.

      Khu ẩm ướt: vữa xi măng cát ≥ M7,5 (mác 75) hoặc vữa chống thấm. Lưới thép tại chỗ tiếp giáp gạch – bê tông, phủ mỗi bên 15–20 cm, ô lưới ≤ 3 cm. Trát trần 10–12 mm.

    • Box in the shafts (SH-1, SH-2, SH-3) on the room side only after the stack tests, with an access panel at each cleaning eye.

      Xây bít hộp gen (SH-1, SH-2, SH-3) phía trong phòng chỉ sau khi thử ống, chừa cửa thăm tại các vị trí lỗ thông tắc.

    Hold point: Tap test for hollow spots; flatness checked with a straight edge before putty and tiling.

    Nghiệm thu: Gõ kiểm tra bong rộp; kiểm tra độ phẳng bằng thước nhôm trước khi bả và ốp lát.

    Sources · TCVN 9377-2:2012 cl. 4.1.11, 4.2.4, 4.2.5, 4.2.6, 4.2.7

  11. Step 11: Roof terrace: waterproofing, insulation, falls and ponding testSân thượng: chống thấm, cách nhiệt, tạo dốc, ngâm nước

    • Insulated roof-terrace slab 250 (RF-250), top down: Anti-slip terracotta tile (gạch đỏ chống trơn) / porcelain 15 · Protection screed / tile bed 30 · Separating sheet (geotextile / PE) over the insulation · XPS insulation board 40 (inverted roof) 40 · Waterproofing membrane, 2 layers, turned up 300 at parapets and kerbs · Screed to falls ≥ 1 % (avg 45) 45 · RC slab B20 (M250) 120.

      Sàn mái sân thượng cách nhiệt 250 (RF-250), từ trên xuống: Gạch đỏ chống trơn / gạch men chống trơn 15 · Vữa bảo vệ / vữa lót gạch 30 · Lớp ngăn cách (vải địa kỹ thuật / nilon) trên lớp cách nhiệt · Tấm cách nhiệt XPS 40 (mái ngược) 40 · Màng chống thấm 2 lớp, vén 300 chân tường và gờ · Vữa tạo dốc ≥ 1 % (TB 45) 45 · Sàn BTCT B20 (mác 250) 120.

    • Movement joints in two directions over walls or beams, upstands ≥ 5 cm high and thick, cast with the slab: ≤ 6–9 m apart on roofs without a heat-insulation layer (also RC parapets), ≤ 18 m with one. RF-250 is insulated, so ≤ 18 m applies to the waterproofing; the slab-type note asks for joints ≤ 6 m in the protection screed. Lay the insulation dry and cover it with a separating sheet before the screed; paving joints ≤ 3 m both ways.

      Khe co giãn theo hai phương, đặt trên tường hoặc dầm, gờ khe cao và dày ≥ 5 cm, đổ liền với sàn: cách nhau ≤ 6–9 m với mái không có lớp cách nhiệt (cả tường chắn mái BTCT), ≤ 18 m nếu có lớp cách nhiệt. RF-250 có lớp cách nhiệt nên áp dụng ≤ 18 m cho lớp chống thấm; ghi chú loại sàn yêu cầu khe ≤ 6 m ở lớp vữa bảo vệ. Lớp cách nhiệt phải khô, phủ lớp ngăn cách (nilon/vải địa kỹ thuật) trước khi láng vữa; mạch lát ≤ 3 m theo hai phương.

    • Tar paper may not be the waterproofing. Roof outlets need debris grilles.

      Không dùng giấy dầu làm lớp chống thấm. Phễu thu có lưới chắn rác.

    • Roof drains: 4 Ø90 on the roof terrace, 2 Ø75 on the penthouse roof; 4 rainwater downpipes Ø90 to the inspection pits and 1 grey-water pipe Ø75 (SV-dp-5) kept separate from the rainwater; 2 short pipes (SV-dp-6, SV-dp-7) bring the penthouse-roof scuppers onto the side terrace — never onto the sidewalk or the neighbours.

      Phễu thu mái: 4 cái Ø90 trên sân thượng & tum, 2 cái Ø75 trên mái tum; 4 ống thoát nước mưa Ø90 nối vào hố ga; 1 ống Ø75 (SV-dp-5) là ống nước thải xám — nối vào đường thoát nước xám, không nối chung ống nước mưa; 2 ống ngắn (SV-dp-6, SV-dp-7) dẫn nước máng tràn mái tum xuống sân thượng bên. Không xả ra vỉa hè hoặc sang nhà bên.

    • Ladder F-R-ladder to the penthouse roof: fit its lockable anti-climb guard over the lower 2 m; that roof has only 300 mm parapets, so it is for maintenance only — fix a safety-line anchor beside the tank.

      Thang F-R-ladder lên mái tum: lắp tấm chắn chống leo có khóa ở 2 m dưới cùng; mái này chỉ có tường chắn 300 mm nên chỉ lên khi bảo trì — lắp móc neo dây an toàn cạnh bồn nước.

    • Skylight SK-01: upstand 300 mm above the penthouse roof, membrane turned up the full upstand.

      Ô kính lấy sáng mái SK-01: gờ cao 300 mm trên mái tum, chống thấm vén hết chiều cao gờ.

    • Terrace doors D-21, D-23, D-24 stand on a waterproofed RC kerb (gờ chặn nước) 100 mm above the floor; turn the membrane up under the sill.

      Cửa ra sân thượng D-21, D-23, D-24 đặt trên gờ chặn nước BTCT cao 100 mm so với sàn; vén chống thấm lên dưới ngạch cửa.

    Hold point: Ponding test of the whole terrace before the tiles: 8–10 cm until no leak shows below, typically about a week (practice, as for the bathrooms); check the falls with water after tiling.

    Nghiệm thu: Ngâm nước thử toàn bộ sân thượng trước khi lát gạch: sâu 8–10 cm cho đến khi trần dưới không còn thấm, thường khoảng một tuần (như khu vệ sinh); kiểm tra dốc thoát nước sau khi lát.

    Sources · TCVN 5718:1993 cl. 2.1.3–2.1.9, 4.1, 4.2, Bảng 2 · TCVN 9411:2012 cl. 7.2.2, 7.2.3, 7.2.6, 6.4.1.2.1

  12. Step 12: Party-wall waterproofingChống thấm tường biên

    • Waterproof, plaster and paint the outer face of the party walls wherever it stands above or beside the neighbours — about 18.1 m² with the assumed neighbour heights (measured above the sidewalk). Seal the gap at the top against the neighbour’s wall.

      Chống thấm, trát và sơn mặt ngoài tường biên ở phần cao hơn hoặc lộ ra cạnh nhà bên — khoảng 18,1 m² theo chiều cao nhà bên giả định (tính từ vỉa hè). Xử lý kín khe tiếp giáp với tường nhà bên.

    • No windows, vents, downpipes or AC condensate onto the neighbours.

      Không trổ cửa, lỗ thông gió, không xả nước mưa hoặc nước ngưng máy lạnh sang nhà bên.

    Hold point: Inspect from the roof before the scaffolding comes down.

    Nghiệm thu: Kiểm tra từ sân thượng trước khi tháo giàn giáo.

    Sources · TCVN 9411:2012 6.4.8.1, 6.4.8.3, 6.4.8.4, 7.2.2, 7.2.6, 7.5.4, 7.6.1 · TCVN 9411:2012 6.4.3.1 (printed twice), 5.4.3

  13. Step 13: Windows, doors and securityLắp cửa đi, cửa sổ và an ninh

    • Fix the frames into the rough openings listed below; seal the frame joints outside.

      Lắp khung cửa vào ô chờ theo bảng bên dưới; bơm keo kín khe khung phía ngoài.

    • Door and gate leaves may not swing beyond the red line. Motorised doors must open quickly in a power cut.

      Cánh cửa và cánh cổng không được mở ra ngoài chỉ giới đường đỏ. Cửa điện phải mở nhanh được khi mất điện.

    • Escape: the exit doors (D1 main entrance door, 4-leaf folding (2 + 2); D8 kitchen back door; D11 terrace door) and the front gates (SE-gate-car, SE-gate-ped) open from inside without a key — lever / thumb-turn latches as specified, never a padlock on the escape route.

      Thoát nạn: các cửa ra (D1 cửa chính 4 cánh xếp (2 + 2); D8 cửa sau bếp; D11 cửa ra sân thượng) và cổng trước (SE-gate-car, SE-gate-ped) phải mở được từ bên trong không cần chìa khóa — dùng chốt tay gạt / núm vặn như thiết kế, không khóa móc trên lối thoát nạn.

    • Security: steel grilles on the ground-floor windows W-01, W-02, W-03, W-04 and a steel security door or grille at the back door D-03; steel security doors or grilles at the terrace doors D-21, D-23, D-24 (the roof can be reached from the neighbours’ roofs). Every grille has a section that opens from inside without a key, so it does not block escape in a fire.

      An ninh: khung sắt bảo vệ cho các cửa sổ tầng trệt W-01, W-02, W-03, W-04 và cửa sắt/khung sắt cho cửa sau D-03; cửa sắt hoặc khung sắt bảo vệ cho các cửa ra sân thượng D-21, D-23, D-24 (sân thượng có thể bị tiếp cận từ mái nhà bên). Mỗi khung sắt có ô mở được từ bên trong không cần chìa, để không cản lối thoát nạn khi cháy.

    Hold point: Operation, locks, seals and the escape sections of every grille tested; every exit door and gate opened from inside without a key.

    Nghiệm thu: Kiểm tra vận hành, khóa, gioăng của từng cánh cửa và ô thoát hiểm của từng khung sắt; mở thử từng cửa ra và cổng từ bên trong không cần chìa.

    Sources · TCVN 9411:2012 5.4.1, 6.4.6.2 b · TCVN 13967:2024 5.14 (inferred), 9.1.5, 9.1.9, 9.1.10, 9.2.2.1 CHÚ THÍCH; Luật 55/2024 Điều 20.2.b · TCVN 13967:2024 1.3, 9.1.5 CHÚ THÍCH 2, 9.1.6, 9.2.1.2, 9.2.1.3, 9.2.2.1, 9.2.3

  14. Step 14: Finishes and joineryHoàn thiện và đồ gỗ

    • Floors, walls and ceilings per the finish codes (15 specifications on the Specs page); tiles after the waterproofing tests.

      Sàn, tường, trần theo mã hoàn thiện (15 chỉ dẫn vật liệu trong trang Specs); ốp lát sau khi thử chống thấm.

    • Under-stair storage: F-G-understair-1 1 280 × 1 000, 1 700 high; F-G-understair-2 1 560 × 1 000, 1 200 high — build to the plastered stair soffit (heights in the stair tables).

      Tủ kho gầm thang: F-G-understair-1 1 280 × 1 000, cao 1 700; F-G-understair-2 1 560 × 1 000, cao 1 200 — đóng theo đáy cầu thang đã trát (cao độ xem bảng cầu thang).

    Hold point: Samples approved by the family before ordering.

    Nghiệm thu: Gia đình duyệt mẫu vật liệu trước khi đặt hàng.

  15. Step 15: MEP fit-outLắp đặt thiết bị điện nước

    • Sanitaryware, pumps, tanks, solar heater, boards, sockets, lights, fans and AC — see the services section.

      Thiết bị vệ sinh, máy bơm, bồn nước, máy nước nóng năng lượng mặt trời, tủ điện, ổ cắm, đèn, quạt hút, máy lạnh — xem phần điện nước.

    • AC condensers F-R-ac-1, F-R-ac-2: keep them discharging to the rear as drawn, 5.46 m / 5.46 m clear to the boundary (≥ 4.0 m required). Never turn them towards a side party wall (only 1.30 m / 2.40 m away).

      Cục nóng máy lạnh F-R-ac-1, F-R-ac-2: giữ hướng thổi ra phía sau như bản vẽ, cách ranh 5,46 m / 5,46 m (yêu cầu ≥ 4,0 m). Không quay về phía tường biên (chỉ cách 1,30 m / 2,40 m).

    Hold point: Every circuit labelled in the board.

    Nghiệm thu: Ghi nhãn từng mạch trong tủ điện.

  16. Step 16: Front yard, driveway ramp, drains and gatesSân trước, dốc xe, rãnh thu và cổng

    • SE-drive: driveway ramp x 110–3 645, from −0.300 at the gate line to −0.150 at the garage (13 % over 1.15 m), with a low kerb along its edge with the yard — inside the lot, nothing built on the sidewalk.

      SE-drive: dốc xe x 110–3 645, từ −0.300 ở cổng lên −0.150 ở gara (13 % trên 1,15 m), có gờ thấp dọc mép tiếp giáp sân — nằm trong khuôn viên, không xây lấn vỉa hè.

    • SE-yard-front: level pedestrian yard at −0.150, falling 1 % to the trench drain; one 150 mm step up from the sidewalk at SE-gate-ped; SE-step −0.150 → ±0.000 (150 mm) on it.

      SE-yard-front: sân đi bộ bằng phẳng ở cốt −0.150, dốc 1 % về rãnh thu; cao hơn vỉa hè một bậc 150 mm tại SE-gate-ped; SE-step −0.150 → ±0.000 (150 mm) đặt trên sân.

    • Trench drains: SV-trench grating at −0.264, bottom −0.480 → SV-mh-2; SV-trench-2 grating at −0.160, bottom −0.400 → SV-mh-2. SV-mh-2 cover −0.254 → −0.176, laid to the ramp.

      Rãnh thu nước: SV-trench mặt song chắn −0.264, đáy −0.480 → SV-mh-2; SV-trench-2 mặt song chắn −0.160, đáy −0.400 → SV-mh-2. Nắp SV-mh-2 −0.254 → −0.176, đặt theo dốc xe.

    • SE-gate-car Car gate (6-leaf folding, 3 + 3) 3.5 m: leaves open into the lot, leaf bottoms at −0.190 — 21 mm above the highest paving under their sweep; posts down to −0.300. Lever latch that opens from inside without a key (no padlock on the escape route); flexible brush seal along the leaf bottoms; manual release if it is ever motorised.

      SE-gate-car Cổng xe 6 cánh xếp (3 + 3) 3,5 m: cánh mở vào trong khuôn viên, mép dưới cánh ở cốt −0.190 — cao hơn mặt sân cao nhất trong phạm vi cánh mở 21 mm; trụ cổng xuống đến −0.300. Chốt tay gạt mở được từ bên trong không cần chìa khóa (không dùng khóa móc trên lối thoát nạn); gioăng chổi dọc mép dưới cánh.

    • SE-gate-ped Pedestrian gate (2-leaf) 1.0 m: leaves open into the lot, leaf bottoms at −0.130 — 20 mm above the highest paving under their sweep; posts down to −0.300. Lever latch that opens from inside without a key (no padlock on the escape route); flexible brush seal along the leaf bottoms.

      SE-gate-ped Cổng phụ 2 cánh 1,0 m: cánh mở vào trong khuôn viên, mép dưới cánh ở cốt −0.130 — cao hơn mặt sân cao nhất trong phạm vi cánh mở 20 mm; trụ cổng xuống đến −0.300. Chốt tay gạt mở được từ bên trong không cần chìa khóa (không dùng khóa móc trên lối thoát nạn); gioăng chổi dọc mép dưới cánh.

    • Fence and gates: 1.80 m above the sidewalk (1.65 m above the yard), light open infill — to agree with the ward (AS-11). Boundary walls: SE-bwall-fl 1.80 m solid, SE-bwall-fr 1.65 m solid, SE-bwall-rl 2.45 m solid, SE-bwall-rr 2.45 m solid, SE-bwall-rear 2.45 m solid above the paving beside them — also to agree.

      Hàng rào và cổng cao 1,80 m so với vỉa hè (1,65 m so với mặt sân) — cần thống nhất với phường (AS-11). Tường rào giữa các nhà xây đặc — cũng cần thống nhất với phường và nhà bên.

    Hold point: Water test of the yard and the ramp: everything runs to the trench drains, nothing onto the sidewalk; every gate leaf opens fully without touching the paving or the step, and every latch opens from inside without a key.

    Nghiệm thu: Thử nước sân và dốc xe: nước chảy hết về rãnh thu, không tràn ra vỉa hè; mọi cánh cổng mở hết không chạm mặt sân hay bậc, mọi chốt mở được từ bên trong không cần chìa.

    Sources · TCVN 9411:2012 4.7, 5.2.4, 6.4.6.1–6.4.6.2; TCVN 13967:2024 5.15 · TCVN 9411:2012 cl. 7.2.2, 7.2.3, 7.2.6, 6.4.1.2.1

  17. Step 17: Testing and handoverNghiệm thu, chạy thử và bàn giao

    • Trip-test every RCD (30 mA); measure the lightning-protection earthing (≤ 10 Ω) and the installation earth electrode (value set by the MEP engineer) and check the bonding between them; test water pressure and flush all drains; run pumps and the solar heater.

      Thử nhảy từng thiết bị chống dòng rò (30 mA); đo điện trở nối đất chống sét (≤ 10 Ω) và cọc tiếp địa an toàn của hệ thống điện (trị số theo kỹ sư điện), kiểm tra liên kết giữa hai hệ nối đất; thử áp lực nước, xả thông toàn bộ ống thoát; chạy thử máy bơm, máy nước nóng.

    • Hand over as-built drawings, test records, warranties (waterproofing, roofing, equipment) and the updated Revit model.

      Bàn giao bản vẽ hoàn công, biên bản thử nghiệm, phiếu bảo hành (chống thấm, thiết bị) và mô hình Revit cập nhật.

    Hold point: Final inspection with the family, snag list closed.

    Nghiệm thu: Nghiệm thu cuối cùng với gia đình, xử lý hết các lỗi tồn đọng.

    Sources · QCVN 12:2014/BXD cl. 2.8.2.6 a (check the current edition) · TCVN 9411:2012 7.3.6 c, e

3.Levels and heightsCao độ và chiều cao

All levels relative to ±0.000 = ground-floor finished floor. Mọi cao độ so với ±0.000 = cốt hoàn thiện sàn tầng trệt.

Levels and slabs / Cao độ tầng và sàn

Elevations relative to ±0.000 (m); thicknesses in mm · Cao độ so với ±0.000 (m), chiều dày mm
Level · TầngName · Tên (Nam · Bắc)FFL · Cốt sàn HTFloor to floor · Chiều cao tầngMain slab · Sàn chínhFinishes above RC · Lớp trên BTCTTop of RC · Mặt BTCTSlab soffit · Đáy sàn
GFGround floorTầng trệt · Tầng 1 (Bắc)±0.0004 100FL-GF (150)50−0.050−0.150
L1First floorLầu 1 · Tầng 2 (Bắc)+4.1003 400FL-170 (170)50+4.050+3.930
RFRoof terraceSân thượng & tum+7.5003 200RF-250 (250)130+7.370+7.250
TRPenthouse roofMái tum+10.700—TR-290 (290)170+10.530+10.410
Every slab, including the lowered ones (garage, bathrooms, loggia) · Tất cả các sàn, kể cả sàn hạ cốt
Slab · SànLevelType · LoạiTop offset (mm)Finished top · Mặt HTTop of RC · Mặt BTCTSoffit · Đáy sàn
S-GFGFFL-GF (150) Ground-floor slab on gradeSàn trệt trên nền0±0.000−0.050−0.150
S-GF-GARAGEGFFL-GF (150) Ground-floor slab on gradeSàn trệt trên nền−150−0.150−0.200−0.300
S-GF-WCGFFL-GF-WC (200) Ground-floor WC slab on grade (level access)Sàn vệ sinh tầng trệt (không bậc)0±0.000−0.100−0.200
S-L1L1FL-170 (170) Suspended RC floor 170Sàn BTCT lầu 1700+4.100+4.050+3.930
S-L1-LOGGIAL1FL-OUT-170 (170) Loggia floor 170 (structure lowered 50)Sàn lô gia 170 (hạ cốt 50)−50+4.050+4.000+3.880
S-L1-WC-1L1FL-WC-450 (450) Sunken bathroom floor 450Sàn vệ sinh hạ cốt 450−20+4.080+3.750+3.630
S-L1-WC-2L1FL-WC-450 (450) Sunken bathroom floor 450Sàn vệ sinh hạ cốt 450−20+4.080+3.750+3.630
S-RFRFRF-250 (250) Insulated roof-terrace slab 250Sàn mái sân thượng cách nhiệt 2500+7.500+7.370+7.250
S-TRTRTR-290 (290) Penthouse roof slab 290Sàn mái tum 2900+10.700+10.530+10.410

Beam tops follow the slabs · Mặt dầm theo mặt sàn BTCT

Check passes ✓ 45 columns and 44 walls start on a beam top or slab RC top; 94 beams have their tops at the RC top of the slabs they carry. A beam’s top is the lowest RC top of the slabs it carries, so the beams under the lowered loggia and garage slabs drop with them (see the beam table below). Mặt dầm bằng mặt BTCT thấp nhất của sàn mà dầm đỡ, nên dầm dưới sàn lô gia và sàn gara hạ cốt cũng hạ theo (xem bảng dầm bên dưới).

Beam bottoms by span / Cao độ đáy dầm theo nhịp

Beams grouped by level and section (b × h incl. slab, mm) · Dầm theo tầng và tiết diện
Slab levelKindb × hNo.Spans (mm)Top · Mặt dầmBottom · Đáy dầmBeams
GFground220 × 40013 645–3 645−0.200−0.6001/A-B
GFground220 × 400232 320–3 790−0.150−0.5501/B-C, 1/C-D, 2/A-B, 2/B-C, 2/C-D, 3/A-B, 3/B-C, 3/C-D, 4/A-B, 4/B-C, 4/C-D, A/1-1a, A/1a-2, A/2-3, A/3-4, B/1-1a, B/1a-2, B/2-3, B/3-4, C/2-3, C/3-4, D/2-3, D/3-4
GFground220 × 60025 520–5 520−0.150−0.750C/1-2, D/1-2
L1main220 × 35063 645–3 790+4.050+3.700L1-1/A-B, L1-2/A-B, L1-3/A-B, L1-4/A-B, L1-A/3-4, L1-D/3-4
L1main220 × 30022 600–3 535+4.000+3.700L1-1/B-C, L1-1/C-D
L1main220 × 30092 320–3 535+4.050+3.750L1-2/B-C, L1-3/B-C, L1-4/C-D, L1-A/1-1a, L1-A/1a-2, L1-A/2-3, L1-B/1-1a, L1-B/1a-2, L1-D/2-3
L1main220 × 50082 320–5 520+4.050+3.550L1-2/C-D, L1-3/C-D, L1-4/B-C, L1-B/3-4, L1-C/1-2b, L1-C/2-3, L1-C/3-4, L1-D/1-2
L1main220 × 50011 420–1 420+4.000+3.500L1-C/1-2a
RFmain220 × 35083 645–3 790+7.370+7.020RF-1/A-B, RF-2/A-B, RF-3/A-B, RF-4/A-B, RF-A/3-4, RF-B/3-4, RF-C/3-4, RF-D/3-4
RFmain220 × 300152 320–3 535+7.370+7.070RF-1/B-C, RF-1/C-D, RF-2/B-C, RF-2/C-D, RF-3/B-C, RF-3/C-D, RF-4/B-C, RF-4/C-D, RF-A/1-1a, RF-A/1a-2, RF-A/2-3, RF-B/1-1a, RF-B/1a-2, RF-C/2-3, RF-D/2-3
RFmain220 × 60015 520–5 520+7.370+6.770RF-C/1-2
RFmain220 × 50015 520–5 520+7.370+6.870RF-D/1-2
L1secondary220 × 50022 320–2 600+4.050+3.550BS-L1-04, BS-L1-03
L1secondary220 × 35016 135–6 135+4.050+3.700BS-L1-01
L1secondary220 × 30012 320–2 320+4.050+3.750BS-L1-02
RFsecondary220 × 35016 245–6 245+7.370+7.020BS-RF-01
RFsecondary220 × 30012 320–2 320+7.370+7.070BS-RF-02
TRmain220 × 35033 645–3 645+10.530+10.180TR-1a/A-B, TR-2/A-B, TR-3/A-B
TRmain220 × 30082 320–2 600+10.530+10.230TR-1a/B-C, TR-2/B-C, TR-3/B-C, TR-A/1a-2, TR-A/2-3, TR-B/1a-2, TR-C/1a-2, TR-C/2-3

Ceiling heights by room / Chiều cao trần từng phòng

Ground-floor clear height · Chiều cao thông thủy tầng trệt

Check passes ✓ Row houses need ≥ 3 600 mm clear on the ground floor. Measured to the underside of every slab above, including the sunken bathroom slabs, the lowest is 3 630 mm in 0.07 dining (3 930 mm to the general slab soffit; lowest 3 630 mm (0.07 under S-L1-WC-2); floor-to-floor 4 100; false ceilings 3 200–3 300 mm).

Nhà liên kế cần tầng trệt cao thông thủy ≥ 3 600 mm. Đo đến đáy mọi sàn phía trên, kể cả sàn vệ sinh hạ cốt, chỗ thấp nhất là 3 630 mm ở 0.07 phòng ăn.

Room floor and ceiling levels; clear = floor to the lowest slab soffit above (general / lowest where a lowered slab is above); void = ceiling to the lowest beam or slab · Khoảng trống trên trần dùng cho ống, đèn
RoomName · Tên phòngFloorCeiling height (mm)Ceiling levelClear to soffit (mm) · Thông thủyLowest beam bottomVoid above ceiling (mm)
0.01GarageGara ô tô−0.150exposed · trần trát—4 080——
0.02Living roomPhòng khách±0.0003 300+3.3003 930 / 3 880 (S-L1-LOGGIA)+3.500200
0.03StairCầu thang±0.000exposed · trần trát————
0.04HallSảnh cầu thang±0.0003 200+3.2003 930+3.750550
0.05WC / showerVệ sinh tầng trệt±0.0002 700+2.7003 630—930
0.06Pantry / storeKho±0.0003 200+3.2003 930+3.550350
0.07DiningPhòng ăn±0.0003 200+3.2003 930 / 3 630 (S-L1-WC-2)+3.550350
0.08KitchenBếp±0.0003 200+3.2003 930+3.550350
0.09Bedroom 1 (grandparents)Phòng ngủ 1 (ông bà)±0.0003 200+3.2003 930—730
1.01Bedroom 2Phòng ngủ 2+4.1002 700+6.8003 150+7.020220
1.02Family loungePhòng sinh hoạt chung+4.1002 700+6.8003 150+7.020220
1.03LoggiaLô gia+4.050exposed · trần trát—3 200+6.770—
1.04Master bedroomPhòng ngủ chính+4.1002 700+6.8003 150—450
1.05Walk-in closetPhòng thay đồ+4.1002 600+6.7003 150—550
1.06Master bathroomVệ sinh phòng ngủ chính+4.0802 500+6.5803 170—670
1.07StairCầu thang+4.100exposed · trần trát————
1.08HallSảnh lầu 1+4.1002 700+6.8003 150+7.070270
1.09PassageHành lang+4.1002 700+6.8003 150—450
1.10Shared bathroomVệ sinh chung+4.0802 500+6.5803 170—670
1.11Bedroom 3Phòng ngủ 3+4.1002 700+6.8003 150—450
1.12Bedroom 4 / studyPhòng ngủ 4 / phòng làm việc+4.1002 700+6.8003 150—450
2.01Altar roomPhòng thờ+7.5002 600+10.1002 910+10.230130
2.02StairCầu thang+7.500exposed · trần trát—2 910——
2.03Stair hallSảnh tum+7.5002 600+10.1002 910—310

4.Structure (preliminary)Kết cấu (sơ bộ)

Preliminary sizes — the structural engineer designs the frame · Kích thước sơ bộ — kỹ sư kết cấu tính toán

AS-07: RC frame, 220×220 columns, ground beams on pile caps or pad footings — to be designed by a structural engineer after a soil survey. Footings on the boundaries are eccentric (they may not cross the lot line); the septic tank, the underground water tank and the inspection pits sit between ground beams, clear of the column footings, and are designed together with them. The member schedule below is what the concept model contains, so the architect can build the Revit structure; it is not a structural design.

Tiết diện cột, dầm, sàn dưới đây là giả định của mô hình ý tưởng để dựng Revit — không phải hồ sơ thiết kế kết cấu. Kỹ sư kết cấu sẽ tính toán sau khi có khảo sát địa chất.

Columns / Cột

Columns by storey; height = base to slab soffit; L/i uses the full storey height (a conservative indicator, the engineer uses the effective length) · Cột theo tầng
StoreyTypeNo.BottomTopHeight (mm)L/iGrid positions · Vị trí
GF → L1C1 220×2202−0.200+3.9304 13065A/1, B/1
GF → L1C1 220×22015−0.150+3.9304 08064A/2, A/3, A/4, B/2, B/3, B/4, C/2, C/3, C/4, D/1, D/2, D/3, D/4, A/1a, B/1a
GF → L1C1 220×2201−0.150+3.8804 03063C/1
L1 → RFC1 220×22015+4.050+7.2503 20050A/1, A/2, A/3, A/4, B/2, B/3, B/4, C/2, C/3, C/4, D/2, D/3, D/4, A/1a, B/1a
L1 → RFC1 220×2203+4.000+7.2503 25051B/1, C/1, D/1
RF → TRC1 220×2209+7.370+10.4103 04048A/1a, B/1a, C/1a, A/2, B/2, C/2, A/3, B/3, C/3

Every column starts on the top of the beam at its base and is cast to the beam soffit above; a column under a lowered beam (the loggia, the garage door) starts lower: A/1, B/1 (GF) at −0.200 on GB-1/A-B; B/1, C/1, D/1 (L1) at +4.000 on B-L1-1/B-C, B-L1-1/C-D. Check: 45 columns and 44 walls start on a beam top or slab RC top; 94 beams have their tops at the RC top of the slabs they carry. Chân cột đặt trên mặt dầm ở chân cột, đổ bê tông đến đáy dầm phía trên; cột dưới dầm hạ cốt (lô gia, cửa gara) bắt đầu thấp hơn: A/1, B/1 (GF) ở cốt −0.200 trên GB-1/A-B; B/1, C/1, D/1 (L1) ở cốt +4.000 trên B-L1-1/B-C, B-L1-1/C-D.

Building columns should keep L0/i ≤ 120 (TCVN 5574:2018 cl. 10.2.2). Practice guides list 220 × 220 as the usual main column of a 2-storey townhouse with 4–5 m spans and larger sections for longer spans (Vĩnh Tường, reference only). Free-standing: C/1 (L1).

Beams / Dầm

Beams by slab level and section; h includes the slab; L/n = longest span ÷ depth
LevelKindb × hNo.Spans (mm)Depth vs spanBeams
GFground220 × 40013 645–3 645L/9.11/A-B
GFground220 × 400232 320–3 790L/9.51/B-C, 1/C-D, 2/A-B, 2/B-C, 2/C-D, 3/A-B, 3/B-C, 3/C-D, 4/A-B, 4/B-C, 4/C-D, A/1-1a, A/1a-2, A/2-3, A/3-4, B/1-1a, B/1a-2, B/2-3, B/3-4, C/2-3, C/3-4, D/2-3, D/3-4
GFground220 × 60025 520–5 520L/9.2C/1-2, D/1-2
L1main220 × 35063 645–3 790L/10.8L1-1/A-B, L1-2/A-B, L1-3/A-B, L1-4/A-B, L1-A/3-4, L1-D/3-4
L1main220 × 30022 600–3 535L/11.8L1-1/B-C, L1-1/C-D
L1main220 × 30092 320–3 535L/11.8L1-2/B-C, L1-3/B-C, L1-4/C-D, L1-A/1-1a, L1-A/1a-2, L1-A/2-3, L1-B/1-1a, L1-B/1a-2, L1-D/2-3
L1main220 × 50082 320–5 520L/11.0L1-2/C-D, L1-3/C-D, L1-4/B-C, L1-B/3-4, L1-C/1-2b, L1-C/2-3, L1-C/3-4, L1-D/1-2
L1main220 × 50011 420–1 420L/2.8L1-C/1-2a
RFmain220 × 35083 645–3 790L/10.8RF-1/A-B, RF-2/A-B, RF-3/A-B, RF-4/A-B, RF-A/3-4, RF-B/3-4, RF-C/3-4, RF-D/3-4
RFmain220 × 300152 320–3 535L/11.8RF-1/B-C, RF-1/C-D, RF-2/B-C, RF-2/C-D, RF-3/B-C, RF-3/C-D, RF-4/B-C, RF-4/C-D, RF-A/1-1a, RF-A/1a-2, RF-A/2-3, RF-B/1-1a, RF-B/1a-2, RF-C/2-3, RF-D/2-3
RFmain220 × 60015 520–5 520L/9.2RF-C/1-2
RFmain220 × 50015 520–5 520L/11.0RF-D/1-2
L1secondary220 × 50022 320–2 600L/5.2BS-L1-04, BS-L1-03
L1secondary220 × 35016 135–6 135L/17.5BS-L1-01
L1secondary220 × 30012 320–2 320L/7.7BS-L1-02
RFsecondary220 × 35016 245–6 245L/17.8BS-RF-01
RFsecondary220 × 30012 320–2 320L/7.7BS-RF-02
TRmain220 × 35033 645–3 645L/10.4TR-1a/A-B, TR-2/A-B, TR-3/A-B
TRmain220 × 30082 320–2 600L/8.7TR-1a/B-C, TR-2/B-C, TR-3/B-C, TR-A/1a-2, TR-A/2-3, TR-B/1a-2, TR-C/1a-2, TR-C/2-3

Preliminary rules quoted in practice: main beams h ≈ L/10–L/15, secondary beams L/15–L/20, b ≈ 0.3–0.5 h (Hưng Nghiệp Phú, approximate). Ground beams: Vĩnh Tường practice.

Columns starting on beams · Cột đặt trên dầm

C/1a — Short penthouse columns that start on a roof beam — the structural engineer must size those beams for the point loads.

Transfer beams in the model: B-RF-C/1-2 220 × 600.

Cột C/1a đặt trên dầm chuyển B-RF-C/1-2 220 × 600: kỹ sư kết cấu phải tính dầm đỡ chịu tải tập trung.

Slabs / Sàn

RC slabs; RC = structural layer, total = with finishes (mm); areas in m²
SlabLevelType · RevitConcreteRCTotalOutlineHolesNotes · Ghi chú
S-GFGFFL-GF · VN-FL-GF 150B20 (M250)10015099.593.30On 100 lean concrete over compacted sand fill (K ≥ 0.95) with damp-proof membrane.Sàn trệt trên nền: mặt hoàn thiện ±0.000, mặt BTCT −0.050 (BTCT dày 100 mm), đáy sàn −0.150; 1 lỗ mở sàn (3,30 m²).
S-GF-GARAGEGFFL-GF · VN-FL-GF 150B20 (M250)10015018.910.00Garage floor −0.150, falls 1 % to the gate; runs under the garage door to the façade. The ground beams under it drop to −0.200 so the build-up passes over them. Septic tank below. On 100 lean concrete over compacted sand fill (K ≥ 0.95) with damp-proof membrane.Sàn trệt trên nền: mặt hoàn thiện −0.150, mặt BTCT −0.200 (BTCT dày 100 mm), đáy sàn −0.300.
S-GF-WCGFFL-GF-WC · VN-FL-GF-WC 200B20 (M250)1002003.300.00Level-access WC: finished floor ±0.000, RC lowered to −0.100 for falls to the shower drain. Finished floor level with the hall (no step) for elderly users; the slab is lowered 50 mm so the screed can fall to the shower drain.Sàn vệ sinh tầng trệt (không bậc): mặt hoàn thiện ±0.000, mặt BTCT −0.100 (BTCT dày 100 mm), đáy sàn −0.200.
S-L1L1FL-170 · VN-FL-170 RC120 + Finish50B20 (M250)120170110.1017.71Bathrooms use FL-WC-450: the structural slab is sunk 300 mm (hạ cốt sàn) and framed by 500-deep beams.Sàn BTCT lầu 170: mặt hoàn thiện +4.100, mặt BTCT +4.050 (BTCT dày 120 mm), đáy sàn +3.930; 4 lỗ mở sàn (17,71 m²).
S-L1-LOGGIAL1FL-OUT-170 · VN-FL-OUT-170 RC120 lowered 50B20 (M250)1201708.400.00Loggia: finished −0.050, RC top −0.100; falls to the drain at the right-hand end. Loggia finished floor 50 mm below the rooms; RC top at −100.Sàn lô gia 170 (hạ cốt 50): mặt hoàn thiện +4.050, mặt BTCT +4.000 (BTCT dày 120 mm), đáy sàn +3.880.
S-L1-WC-1L1FL-WC-450 · VN-FL-WC-450 RC120 sunk 300B20 (M250)1204503.300.00Master bathroom: sunken structural slab (RC top −0.350). Structural slab sunk 300 mm below the normal slab (top at −350 under a −20 finished floor). Ponding test 8–10 cm until no leak shows below (about one week), repeated after tiling.Sàn vệ sinh hạ cốt 450: mặt hoàn thiện +4.080, mặt BTCT +3.750 (BTCT dày 120 mm), đáy sàn +3.630.
S-L1-WC-2L1FL-WC-450 · VN-FL-WC-450 RC120 sunk 300B20 (M250)1204505.480.00Shared bathroom: sunken structural slab (RC top −0.350). Structural slab sunk 300 mm below the normal slab (top at −350 under a −20 finished floor). Ponding test 8–10 cm until no leak shows below (about one week), repeated after tiling.Sàn vệ sinh hạ cốt 450: mặt hoàn thiện +4.080, mặt BTCT +3.750 (BTCT dày 120 mm), đáy sàn +3.630.
S-RFRFRF-250 · VN-RF-250 RC120 + Falls + WP + XPSB20 (M250)120250118.508.93Shaft openings for the vent stacks and the kitchen-hood duct, which terminate above the terrace. Inverted insulated roof over the L1 bedrooms. Inside the penthouse the same 130 mm build-up is screed + granite. Movement joints ≤ 6 m in the protection screed.Sàn mái sân thượng cách nhiệt 250: mặt hoàn thiện +7.500, mặt BTCT +7.370 (BTCT dày 120 mm), đáy sàn +7.250; 4 lỗ mở sàn (8,93 m²).
S-TRTRTR-290 · VN-TR-290 RC120 + Falls + WP + Insulating tilesB20 (M250)12029031.814.32Skylight over the stair core (2.4 × 1.8 m) on a 300 mm upstand. Carries the 1 500 L water tank on its stand and the solar heater — the structural engineer must design for these point loads.Sàn mái tum 290: mặt hoàn thiện +10.700, mặt BTCT +10.530 (BTCT dày 120 mm), đáy sàn +10.410; 1 lỗ mở sàn (4,32 m²).

Concrete and reinforcement / Bê tông và cốt thép

Concrete B20 (M250) (from the slab types). RC must be at least B15; B20 corresponds to the old mác 250 (TCVN 5574:2018 cl. 6.1.1.6, Table 1, Table 7; TT 38/2026/TT-BXD PL VII Chương I item I.2). Bê tông B20 (M250); kết cấu BTCT tối thiểu B15; B20 tương đương mác 250.

Rebar grades (TCVN 1651:2018) and design strength Rs (TCVN 5574:2018 Table 13), MPa
GradeBar · Loại thépTypical use · Dùng choRs
CB240-TPlain round · Thép tròn trơnStirrups, ties · Thép đai210
CB300-VRibbed · Thép gânMain bars · Thép chủ260
CB400-VRibbed · Thép gânMain bars · Thép chủ350
CB500-VRibbed · Thép gânMain bars (if specified)435

TCVN 5574:2018 cl. 6.2.2.1–6.2.2.3, Tables 12, 13, 14, C.1, C.2; TCVN 1651-1/-2:2018 cl. 1. Grades and bar sizes are the engineer’s choice.

Concrete cover / Lớp bê tông bảo vệ

Minimum cover to main (load-bearing) bars, mm
Exposure · Môi trườngCover
Enclosed rooms, normal humidity (≤ 75 %)Trong nhà, độ ẩm bình thường20
Enclosed rooms, humid (> 75 %) — bathroomsTrong nhà, độ ẩm cao — khu vệ sinh25
Outdoors (roof terrace, loggia, façade)Ngoài trời30
In the ground, or foundations on blindingTrong đất, móng có bê tông lót40

Never less than the bar diameter or 10 mm; constructional bars may be 5 mm less (TCVN 5574:2018 cl. 10.3.1.2, Table 19).

Stairs: formwork heights / Cầu thang: cao độ ghép cốp pha

ST-01: Ground floor → First floor · Tầng trệt → Lầu 1

Total rise · Chiều cao
4 100 mm
Risers · Số cổ bậc
24 (12 + 12)
Treads · Số mặt bậc
22 + landing · chiếu nghỉ
Riser · Cao bậc
170.8 mm
Tread · Rộng bậc
280 mm
2R + G
622 mm
Flight width · Rộng vế
1 000 mm (gap · khe 100)
Landing · Chiếu nghỉ
1 000 mm, +2.050 (RC +2.020)
Waist · Bản thang
120 mm RC

Finished risers are all 170.8 mm. With 30 mm tread finish (Granite treads 30 mm with anti-slip grooves; RC waist slab 120) and 50 / 50 mm of floor build-up at GF / L1, the structural first riser is 190.8 mm, the middle risers 170.8 mm and the last riser 150.8 mm. Sau khi hoàn thiện mọi bậc cao 170,8 mm. Với mặt bậc dày 30 mm và lớp hoàn thiện sàn 50 / 50 mm ở GF / L1, bậc đầu phần thô cao 190,8 mm, các bậc giữa 170,8 mm và bậc cuối 150,8 mm.

Under-stair storage: F-G-understair-1 1 280 × 1 000, top +1.700 under a stair soffit at ≈ +1.900 (≈ 200 mm clear); F-G-understair-2 1 560 × 1 000, top +1.200 under a stair soffit at ≈ +1.580 (≈ 380 mm clear). Build the cabinets after the soffit is plastered and close the low space behind them. Tủ kho gầm thang: F-G-understair-1 1 280 × 1 000, đỉnh tủ +1.700, đáy cầu thang ≈ +1.900 (hở ≈ 200 mm); F-G-understair-2 1 560 × 1 000, đỉnh tủ +1.200, đáy cầu thang ≈ +1.580 (hở ≈ 380 mm). Đóng tủ sau khi trát đáy cầu thang, bít kín phần thấp phía sau.

Every step of ST-01 (22 treads + landing) · Cao độ từng bậc
x of each riser line and y band of the flight (mm); finished and structural top of each tread (m) · Tọa độ và cao độ từng bậc
TreadFlightRiser at xy bandFinished topStructural top
114 3007 990–8 990+0.171+0.141
214 0207 990–8 990+0.342+0.312
313 7407 990–8 990+0.513+0.483
413 4607 990–8 990+0.683+0.653
513 1807 990–8 990+0.854+0.824
612 9007 990–8 990+1.025+0.995
712 6207 990–8 990+1.196+1.166
812 3407 990–8 990+1.367+1.337
912 0607 990–8 990+1.538+1.508
1011 7807 990–8 990+1.708+1.678
1111 5007 990–8 990+1.879+1.849
1221 2206 890–7 890+2.221+2.191
1321 5006 890–7 890+2.392+2.362
1421 7806 890–7 890+2.563+2.533
1522 0606 890–7 890+2.733+2.703
1622 3406 890–7 890+2.904+2.874
1722 6206 890–7 890+3.075+3.045
1822 9006 890–7 890+3.246+3.216
1923 1806 890–7 890+3.417+3.387
2023 4606 890–7 890+3.588+3.558
2123 7406 890–7 890+3.758+3.728
2224 0206 890–7 890+3.929+3.899

ST-02: First floor → Roof terrace · Lầu 1 → Sân thượng & tum

Total rise · Chiều cao
3 400 mm
Risers · Số cổ bậc
20 (10 + 10)
Treads · Số mặt bậc
18 + landing · chiếu nghỉ
Riser · Cao bậc
170.0 mm
Tread · Rộng bậc
280 mm
2R + G
620 mm
Flight width · Rộng vế
1 000 mm (gap · khe 100)
Landing · Chiếu nghỉ
1 560 mm, +5.800 (RC +5.770)
Waist · Bản thang
120 mm RC

Finished risers are all 170.0 mm. With 30 mm tread finish (Granite treads 30 mm with anti-slip grooves; RC waist slab 120) and 50 / 130 mm of floor build-up at L1 / RF, the structural first riser is 190.0 mm, the middle risers 170.0 mm and the last riser 70.0 mm. Sau khi hoàn thiện mọi bậc cao 170,0 mm. Với mặt bậc dày 30 mm và lớp hoàn thiện sàn 50 / 130 mm ở L1 / RF, bậc đầu phần thô cao 190,0 mm, các bậc giữa 170,0 mm và bậc cuối 70,0 mm.

Every step of ST-02 (18 treads + landing) · Cao độ từng bậc
x of each riser line and y band of the flight (mm); finished and structural top of each tread (m) · Tọa độ và cao độ từng bậc
TreadFlightRiser at xy bandFinished topStructural top
114 3007 990–8 990+4.270+4.240
214 0207 990–8 990+4.440+4.410
313 7407 990–8 990+4.610+4.580
413 4607 990–8 990+4.780+4.750
513 1807 990–8 990+4.950+4.920
612 9007 990–8 990+5.120+5.090
712 6207 990–8 990+5.290+5.260
812 3407 990–8 990+5.460+5.430
912 0607 990–8 990+5.630+5.600
1021 7806 890–7 890+5.970+5.940
1122 0606 890–7 890+6.140+6.110
1222 3406 890–7 890+6.310+6.280
1322 6206 890–7 890+6.480+6.450
1422 9006 890–7 890+6.650+6.620
1523 1806 890–7 890+6.820+6.790
1623 4606 890–7 890+6.990+6.960
1723 7406 890–7 890+7.160+7.130
1824 0206 890–7 890+7.330+7.300

Stair rules: riser ≤ 190 mm encouraged, tread ≥ 250 mm, 2R + G 550–700 mm, flight ≥ 700 mm, headroom ≥ 2 000 mm (TCVN 13967:2024 5.11; TCVN 9411:2012 6.3.5.1; QCXDVN 05:2008 3.4.1.1, 3.4.1.3, Bảng 3.1; TCVN 4451:2012 6.13, 8.4 Bảng 3). The checks page verifies each stair. Quy định cầu thang: cao bậc ≤ 190 mm (khuyến khích), rộng bậc ≥ 250 mm, 2R + G = 550–700 mm, vế thang ≥ 700 mm, khoảng thông thủy phía trên ≥ 2.000 mm.

5.Walls and openingsTường và ô cửa

Wall types and build-ups / Các loại tường và cấu tạo

Wall types; thickness is to the FINISHED faces (plaster included) · Chiều dày tính đến mặt hoàn thiện (gồm lớp trát)
TypeName · TênLayers (mm)Build-up, first face → second face · Cấu tạoLength (m)Net area (m²)Notes
EXT-220Exterior brick wall 220Tường gạch bao che 220 (tường 20)VN-EXT-220 Brick 180 + Plaster 20/2020 + 180 + 20 = 220
  1. 20 Cement-sand plaster M7.5 (mác 75), exterior, paintedVữa trát xi măng cát M7,5 (mác 75), sơn ngoại thất
  2. 180 Hollow clay brick 80×80×180 laid as headers (180 across the wall)Gạch ống 4 lỗ 80×80×180 xây quay ngang (tường 20)
  3. 20 Cement-sand plaster M7.5 (mác 75), interior, putty + paintVữa trát M7,5 (mác 75), bả matit, sơn nội thất
107.5324.0Party walls (on side boundaries): add waterproofing to the outer face wherever it is exposed above the neighbour. No openings allowed. Plaster 20 mm is the TCVN 9377-2 limit for special-quality plaster: apply in ≥ 3 coats of ≤ 8 mm.
INT-220Interior brick wall 220 (on grid lines)Tường gạch trong 220 (trên trục)VN-INT-220 Brick 180 + Plaster 20/2020 + 180 + 20 = 220
  1. 20 Cement-sand plaster M7.5 (mác 75), putty + paintVữa trát M7,5 (mác 75), bả matit, sơn
  2. 180 Hollow clay brick 80×80×180 laid as headers (180 across the wall)Gạch ống 80×80×180 xây quay ngang
  3. 20 Cement-sand plaster M7.5 (mác 75), putty + paintVữa trát M7,5 (mác 75), bả matit, sơn
68.7220.3Used on structural grid lines so 220×220 columns sit flush in the wall. Plaster 20 mm (special quality, ≥ 3 coats of ≤ 8 mm).
INT-110Interior brick partition 110Tường ngăn gạch 110 (tường 10)VN-INT-110 Brick 80 + Plaster 15/1515 + 80 + 15 = 110
  1. 15 Cement-sand plaster M7.5 (mác 75); tiles in wet roomsVữa trát M7,5 (mác 75) (ốp gạch khu vệ sinh)
  2. 80 Hollow clay brick 80×80×180 laid as stretchers (80 across the wall)Gạch ống 80×80×180 xây dọc (tường 10)
  3. 15 Cement-sand plaster M7.5 (mác 75); tiles in wet roomsVữa trát M7,5 (mác 75) (ốp gạch khu vệ sinh)
7.221.8
PAR-220Parapet wall 220Tường lan can mái 220VN-PAR-220 Solid Brick 180 + Plaster 20/2020 + 180 + 20 = 220
  1. 20 Cement-sand plaster M7.5 (mác 75), exterior paintVữa trát M7,5 (mác 75), sơn ngoại thất
  2. 180 SOLID clay brick (gạch thẻ / gạch đinh 40×80×180) in M7.5 mortar, RC coping beam 100 with 2Ø10Gạch đặc (gạch thẻ / gạch đinh 40×80×180) vữa M7,5, giằng đỉnh tường BTCT dày 100, 2Ø10
  3. 20 Cement-sand plaster M7.5 (mác 75) + waterproof upturn 300Vữa trát M7,5 (mác 75) + chống thấm chân tường 300
60.057.2Height 1 100 above terrace finished floor. Parapets above the roof must be SOLID brick or RC (TCVN 4085:2025 cl. 6.3.3.5), with an RC coping/tie-beam (giằng) ≥ 100 thick with 2Ø10 on top and RC stub columns (cột bổ trụ) 220×220 at ≤ 3 m centres; mortar ≥ M5 where the parapet is taller than 3× its thickness.

Masonry thickness without plaster: EXT-220 180 mm (hollow clay bricks 80×80×180), INT-220 180 mm (hollow clay bricks 80×80×180), INT-110 80 mm (hollow clay bricks 80×80×180), PAR-220 180 mm (solid clay bricks 40×80×180). The labels “tường 100 / 200” or “110 / 220” are nominal and differ between North and South, so always state whether a dimension is to the brick or to the finished face (industry practice).

Each wall starts on the beam under it, else on the RC slab: GF −0.150 (GF-FRONT-AB at −0.200; GF-P-WC at −0.050) · L1 +4.050 · RF +7.370 · TR +10.530. Tường xây trên dầm phía dưới, nếu không có dầm thì xây trên mặt sàn BTCT: GF −0.150 (GF-FRONT-AB ở −0.200; GF-P-WC ở −0.050) · L1 +4.050 · RF +7.370 · TR +10.530.

Openings by level (rough openings) / Ô cửa theo tầng (kích thước ô chờ)

W × H = structural opening in the wall (mm); sill and head above the level’s finished floor; gap = head to the underside of the beam or wall top above — lintel = length with bearings × depth (placeholder) · Kích thước ô chờ, cao độ bậu và đầu cửa, lanh tô
LevelMarkType · LoạiW × HSillHeadGap to beamLintel L × h · Lanh tôHost wallBetween · Giữa
GFD-01D6 Garage rolling shutterCửa cuốn gara3200 × 2600−1502 4501 2503 600 × 200GF-FRONT-AB (220)0.01 Garage ↔ outside
GFD-02D1 Main entrance door, 4-leaf folding (2 + 2)Cửa chính 4 cánh xếp (2 + 2)2000 × 270002 7001 0002 400 × 200GF-FRONT-BD (220)0.02 Living room ↔ outside
GFD-03D8 Kitchen back doorCửa sau bếp900 × 220002 2001 5501 300 × 150GF-REAR (220)outside ↔ 0.08 Kitchen
GFD-04D7 Garage-to-house door (fire door)Cửa gara vào nhà (cửa chống cháy)900 × 220002 2001 5501 300 × 150GF-B-FRONT (220)0.01 Garage ↔ 0.02 Living room
GFD-05D2 Interior doorCửa đi gỗ 1 cánh900 × 220002 2001 3501 300 × 150GF-B-REAR (220)0.09 Bedroom 1 (grandparents) ↔ 0.07 Dining
GFD-06D12 Accessible WC door, outward-openingCửa vệ sinh mở ra ngoài (cho người cao tuổi)900 × 210002 1001 4501 300 × 150GF-C-MID (220)0.04 Hall ↔ 0.05 WC / shower
GFD-07D9 Pantry doorCửa kho700 × 210002 1001 4501 100 × 150GF-3-CD (220)0.08 Kitchen ↔ 0.06 Pantry / store
GFOP-01OP1 Cased opening 2.0 mÔ cửa trống 2,0 m2000 × 240002 4001 3502 400 × 200GF-2-BC (220)0.04 Hall ↔ 0.02 Living room
GFW-01W3 Living room window 2.4 × 2.2 (fixed + sliding)Cửa sổ phòng khách 2,4 × 2,2 (vách kính + lùa)2400 × 22005002 7001 0002 800 × 200GF-FRONT-BD (220)0.02 Living room ↔ outside
GFW-02W1 Casement window 1.4 × 1.4Cửa sổ mở quay 1,4 × 1,41400 × 14009002 3001 4001 800 × 150GF-REAR (220)outside ↔ 0.09 Bedroom 1 (grandparents)
GFW-03W6 Dining window 1.6 × 1.6Cửa sổ phòng ăn 1,6 × 1,61600 × 16008002 4001 1502 000 × 200GF-REAR (220)outside ↔ 0.07 Dining
GFW-04W4 Kitchen window 1.4 × 1.1Cửa sổ bếp 1,4 × 1,11400 × 11001 1002 2001 5501 800 × 150GF-REAR (220)outside ↔ 0.08 Kitchen
L1D-11D4 Sliding glass door 2.0 mCửa lùa kính 2 cánh 2,0 m2000 × 240002 4007502 400 × 200L1-FRONT-LOGGIA (220)1.02 Family lounge ↔ 1.03 Loggia
L1D-12D5 Sliding glass door 2.4 mCửa lùa kính 2 cánh 2,4 m2400 × 240002 4007502 800 × 200L1-FRONT-LOGGIA (220)1.04 Master bedroom ↔ 1.03 Loggia
L1D-13D2 Interior doorCửa đi gỗ 1 cánh900 × 220002 2007701 300 × 150L1-B-FRONT (220)1.01 Bedroom 2 ↔ 1.02 Family lounge
L1D-14D2 Interior doorCửa đi gỗ 1 cánh900 × 220002 2004701 300 × 150L1-C-FRONT (220)1.02 Family lounge ↔ 1.04 Master bedroom
L1D-15D3 WC doorCửa vệ sinh750 × 210002 1001 0501 150 × 150L1-P-BATH (110)1.06 Master bathroom ↔ 1.05 Walk-in closet
L1D-16D2 Interior doorCửa đi gỗ 1 cánh900 × 220002 2007201 300 × 150L1-B-REAR (220)1.11 Bedroom 3 ↔ 1.09 Passage
L1D-17D2 Interior doorCửa đi gỗ 1 cánh900 × 220002 2007201 300 × 150L1-C-REAR (220)1.09 Passage ↔ 1.12 Bedroom 4 / study
L1D-18D3 WC doorCửa vệ sinh750 × 210002 1001 0501 150 × 150L1-P-SHBATH (110)1.10 Shared bathroom ↔ 1.09 Passage
L1OP-11OP2 Cased opening 0.8 mÔ cửa trống 0,8 m800 × 220002 2007701 200 × 150L1-2-CD (220)1.05 Walk-in closet ↔ 1.04 Master bedroom
L1W-11W2 Casement window 1.8 × 1.5Cửa sổ mở quay 1,8 × 1,51800 × 15009002 4005202 200 × 200L1-FRONT-AB (220)1.01 Bedroom 2 ↔ outside (upper floor)
L1W-12W1 Casement window 1.4 × 1.4Cửa sổ mở quay 1,4 × 1,41400 × 14009002 3006201 800 × 150L1-REAR (220)outside (upper floor) ↔ 1.11 Bedroom 3
L1W-13W5 Bathroom high window 0.9 × 0.7Cửa sổ vệ sinh 0,9 × 0,7900 × 7001 5002 2007701 300 × 150L1-REAR (220)outside (upper floor) ↔ 1.10 Shared bathroom
L1W-14W1 Casement window 1.4 × 1.4Cửa sổ mở quay 1,4 × 1,41400 × 14009002 3006701 800 × 150L1-REAR (220)outside (upper floor) ↔ 1.12 Bedroom 4 / study
RFD-21D10 Altar room double doorCửa phòng thờ 2 cánh1400 × 24001002 5001801 800 × 150RF-T-FRONT (220)2.01 Altar room ↔ 2.04 Front terrace / garden
RFD-22D2 Interior doorCửa đi gỗ 1 cánh900 × 220002 2005301 300 × 150RF-T-2 (220)2.03 Stair hall ↔ 2.01 Altar room
RFD-23D11 Terrace doorCửa ra sân thượng900 × 22001002 3004301 300 × 150RF-T-REAR (220)2.06 Rear terrace / laundry ↔ 2.03 Stair hall
RFD-24D11 Terrace doorCửa ra sân thượng900 × 22001002 3004301 300 × 150RF-T-RIGHT (220)2.03 Stair hall ↔ 2.05 Side terrace
RFW-21W1 Casement window 1.4 × 1.4Cửa sổ mở quay 1,4 × 1,41400 × 14009002 3004301 800 × 150RF-T-FRONT (220)2.01 Altar room ↔ 2.04 Front terrace / garden

Every opening gets an RC lintel bearing on the masonry at both ends, or is cast into the beam where the gap above the head is small; the engineer sets the bearing length and reinforcement. Order frames to the measured openings, not to these sizes. Mỗi ô cửa có lanh tô BTCT gác lên tường hai bên, hoặc đổ liền với dầm khi khoảng hở phía trên nhỏ; kỹ sư quyết định chiều dài gác và cốt thép. Đặt khung cửa theo kích thước đo thực tế.

6.Waterproofing and roofChống thấm và mái

  1. W1

    Wet rooms: waterproof the whole floor and turn it up 300 mm on every wall (≥ 20 cm required) and 1 800 mm on the shower walls; seal around every pipe and the floor drain. No tar paper.

    Khu vệ sinh: chống thấm toàn bộ sàn, vén lên tường 300 mm (yêu cầu ≥ 20 cm), tường khu tắm 1 800 mm; xử lý kín cổ ống và phễu thu. Không dùng giấy dầu.

  2. W2

    Falls to the floor drain are formed while casting or screeding; the waterproof screed is laid after the pipes and the fixtures set into the floor (drains, outlets, collars) are installed; tiles go on when the screed is at least 3 days old.

    Tạo dốc về phễu thu ngay khi đổ bê tông hoặc láng vữa; lớp chống thấm thi công sau khi đã lắp đường ống và thiết bị âm sàn (phễu thu, đầu chờ, cổ ống); lát gạch khi lớp láng đủ 3 ngày tuổi.

  3. W3

    Ponding test of every wet floor, loggia and terrace: 8–10 cm of water until no leak shows below — typically about a week in practice. Repeat after tiling.

    Ngâm nước thử mọi sàn vệ sinh, lô gia, sân thượng: ngâm sâu 8–10 cm cho đến khi trần dưới không còn vết thấm — thực tế thường khoảng một tuần. Thử lại sau khi lát.

  4. W4

    Roof terrace build-up RF-250: Anti-slip terracotta tile (gạch đỏ chống trơn) / porcelain (15) / Protection screed / tile bed (30) / Separating sheet (geotextile / PE) over the insulation / XPS insulation board 40 (inverted roof) (40) / Waterproofing membrane, 2 layers, turned up 300 at parapets and kerbs / Screed to falls ≥ 1 % (avg 45) (45) / RC slab B20 (M250) (120).

    Cấu tạo sân thượng RF-250: Gạch đỏ chống trơn / gạch men chống trơn (15) / Vữa bảo vệ / vữa lót gạch (30) / Lớp ngăn cách (vải địa kỹ thuật / nilon) trên lớp cách nhiệt / Tấm cách nhiệt XPS 40 (mái ngược) (40) / Màng chống thấm 2 lớp, vén 300 chân tường và gờ / Vữa tạo dốc ≥ 1 % (TB 45) (45) / Sàn BTCT B20 (mác 250) (120).

  5. W5

    RF-250 is an inverted insulated roof (XPS insulation board 40): lay the boards dry, cover them with a separating sheet before the protection screed, and the movement joints may be ≤ 18 m apart (the slab-type note asks for ≤ 6 m in the protection screed), placed over walls or beams; paving joints ≤ 3 m both ways.

    RF-250 là mái ngược có cách nhiệt (tấm cách nhiệt xps 40): lát tấm khô, phủ lớp ngăn cách (nilon/vải địa kỹ thuật) trước khi láng vữa bảo vệ; khe co giãn cách nhau ≤ 18 m (ghi chú loại sàn yêu cầu ≤ 6 m ở lớp vữa bảo vệ), đặt trên tường hoặc dầm; mạch lát ≤ 3 m theo hai phương.

  6. W6

    Penthouse roof TR-290: Heat-insulating 4-hole clay tiles 220×220×105 (gạch chống nóng 4 lỗ) (105) / Mortar bed (15) / Waterproofing membrane, 2 layers, turned up 300 / Screed to falls ≥ 1 % (avg 50, 6 m to the outlets) (50) / RC slab B20 (M250) (120); membrane turned up 300 mm at the parapets and the full 300 mm of the skylight upstand; outlets with debris grilles.

    Mái tum TR-290: Gạch chống nóng 4 lỗ 220×220×105 (105) / Vữa lót (15) / Màng chống thấm 2 lớp, vén 300 / Vữa tạo dốc ≥ 1 % (TB 50) (50) / Sàn BTCT B20 (mác 250) (120); chống thấm vén 300 mm chân tường lan can và hết chiều cao 300 mm của gờ ô kính lấy sáng mái; phễu thu có lưới chắn rác.

  7. W7

    Terrace doors D-21, D-23, D-24 stand on a waterproofed RC kerb 100 mm above the floor; the membrane runs up the kerb and under the sill.

    Cửa ra sân thượng D-21, D-23, D-24 đặt trên gờ chặn nước BTCT cao 100 mm so với sàn; lớp chống thấm vén lên gờ và chạy dưới ngạch cửa.

  8. W8

    Party walls: waterproof the outer face wherever it is exposed above or beside the neighbour, and flash the joint at the top of the neighbour’s wall.

    Tường biên: chống thấm mặt ngoài ở phần lộ ra phía trên hoặc cạnh nhà bên, xử lý kín mối nối tại đỉnh tường nhà bên.

  9. W9

    Tanks: the septic tank must be watertight — fill-test it for 24 h before backfilling; line the underground water tank with a potable-water-safe waterproofing.

    Bể tự hoại phải kín nước — thử đổ đầy nước 24 giờ trước khi lấp đất; bể nước ngầm chống thấm bằng vật liệu an toàn cho nước sinh hoạt.

Sources · TCVN 5718:1993 cl. 1.2, 1.3, 3.1.2, 3.1.3 (notes 1–3), 3.1.4 · TCVN 5718:1993 cl. 2.1.3–2.1.9, 4.1, 4.2, Bảng 2 · ponding practice · TCVN 13967:2024 7.2.5 (watertight septic tank)

Wet and outdoor areas / Khu vực ướt và ngoài trời

Rooms to waterproof; drop = finished floor below the level FFL (mm); slab = slab type and top of RC under the room; take-off = line in the quantity take-off · Các khu cần chống thấm
RoomName · TênFloor levelDropSlab · SànFloor finishArea (m²)Drains → outfall · Phễu thu → thoát vềTake-off
0.05WC / showerVệ sinh tầng trệt±0.0000FL-GF-WC · RC −0.100FIN-F-WC3.30SV-fd-gwc → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-fd-gwc → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộngWP-WET
1.03LoggiaLô gia+4.050−50FL-OUT-170 · RC +4.000FIN-F-OUT7.10SV-rd-7 → SV-dp-4 rainwater downpipe Ø90 → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-rd-7 → SV-dp-4 ống thoát nước mưa Ø90 → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộngWP-L1
1.06Master bathroomVệ sinh phòng ngủ chính+4.080−20FL-WC-450 · RC +3.750FIN-F-WC3.30SV-fd-mb → shaft SH-1 (grey-water stack Ø75) → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-fd-mb → hộp gen SH-1 (ống nước xám Ø75) → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộngWP-WET
1.10Shared bathroomVệ sinh chung+4.080−20FL-WC-450 · RC +3.750FIN-F-WC5.48SV-fd-sb → shaft SH-2 (grey-water stack Ø75) → SV-mh-1 rear inspection pit → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-fd-sb → hộp gen SH-2 (ống nước xám Ø75) → SV-mh-1 hố ga sau → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộngWP-WET
2.04Front terrace / gardenSân thượng trước+7.5000RF-250 · RC +7.370FIN-F-TERRACE27.92SV-rd-1 → SV-dp-3 rainwater downpipe Ø90 → SV-mh-2 front inspection pit → the public drain; SV-rd-2 → SV-dp-4 rainwater downpipe Ø90 → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-rd-1 → SV-dp-3 ống thoát nước mưa Ø90 → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng; SV-rd-2 → SV-dp-4 ống thoát nước mưa Ø90 → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộngWP-RF
2.05Side terraceSân thượng bên+7.5000RF-250 · RC +7.370FIN-F-TERRACE16.31No drain of its own: falls to SV-rd-2 (2.04) → SV-dp-4 rainwater downpipe Ø90 → SV-mh-2 front inspection pit → the public drain; SV-rd-4 (2.06) → SV-dp-2 rainwater downpipe Ø90 → SV-mh-1 rear inspection pit → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainKhông có phễu thu riêng: dốc về SV-rd-2 (2.04) → SV-dp-4 ống thoát nước mưa Ø90 → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng; SV-rd-4 (2.06) → SV-dp-2 ống thoát nước mưa Ø90 → SV-mh-1 hố ga sau → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộngWP-RF
2.06Rear terrace / laundrySân phơi / giặt+7.5000RF-250 · RC +7.370FIN-F-TERRACE34.13SV-rd-3 → SV-dp-1 rainwater downpipe Ø90 → SV-mh-1 rear inspection pit → SV-mh-2 front inspection pit → the public drain; SV-rd-4 → SV-dp-2 rainwater downpipe Ø90 → SV-mh-1 rear inspection pit → SV-mh-2 front inspection pit → the public drain; SV-fd-laundry → SV-dp-5 laundry waste pipe Ø75 → SV-mh-1 rear inspection pit → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-rd-3 → SV-dp-1 ống thoát nước mưa Ø90 → SV-mh-1 hố ga sau → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng; SV-rd-4 → SV-dp-2 ống thoát nước mưa Ø90 → SV-mh-1 hố ga sau → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng; SV-fd-laundry → SV-dp-5 ống thoát nước giặt Ø75 → SV-mh-1 hố ga sau → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộngWP-RF

Drains, downpipes and the trench drain / Phễu thu, ống đứng và rãnh thu nước

Positions in plan (mm, centre), levels relative to the level FFL and where each one drains · Vị trí và hướng thoát
ItemDescription · Mô tảLevelx, yDrains to · Thoát về
SV-trenchTrench drain across the driveway, inside the gate lineRãnh thu nước ngang dốc xe, sau cổngGF1 878, 275SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng
SV-trench-2Trench drain along the pedestrian yard, inside the fenceRãnh thu nước sân trước, sau hàng ràoGF6 498, 275SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng
SV-rd-1Roof drain Ø90Phễu thu Ø90RF340, 1 790SV-dp-3 rainwater downpipe Ø90 → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-dp-3 ống thoát nước mưa Ø90 → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng
SV-rd-2Roof drain Ø90Phễu thu Ø90RF9 650, 1 500SV-dp-4 rainwater downpipe Ø90 → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-dp-4 ống thoát nước mưa Ø90 → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng
SV-rd-3Roof drain Ø90Phễu thu Ø90RF350, 12 650SV-dp-1 rainwater downpipe Ø90 → SV-mh-1 rear inspection pit → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-dp-1 ống thoát nước mưa Ø90 → SV-mh-1 hố ga sau → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng
SV-rd-4Roof drain Ø90Phễu thu Ø90RF9 650, 12 650SV-dp-2 rainwater downpipe Ø90 → SV-mh-1 rear inspection pit → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-dp-2 ống thoát nước mưa Ø90 → SV-mh-1 hố ga sau → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng
SV-fd-laundryLaundry floor drain (grey water)Phễu thu khu giặt (nước xám)RF1 150, 11 775SV-dp-5 laundry waste pipe Ø75 → SV-mh-1 rear inspection pit → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-dp-5 ống thoát nước giặt Ø75 → SV-mh-1 hố ga sau → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng
SV-dp-6Short downpipe from penthouse-roof scupperỐng xả từ máng tràn mái tumRF6 540, 5 575SV-rd-2 roof drain Ø90 → SV-dp-4 rainwater downpipe Ø90 → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-rd-2 phễu thu Ø90 → SV-dp-4 ống thoát nước mưa Ø90 → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng
SV-dp-7Short downpipe from penthouse-roof scupperỐng xả từ máng tràn mái tumRF6 540, 8 675SV-rd-4 roof drain Ø90 → SV-dp-2 rainwater downpipe Ø90 → SV-mh-1 rear inspection pit → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-rd-4 phễu thu Ø90 → SV-dp-2 ống thoát nước mưa Ø90 → SV-mh-1 hố ga sau → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng
SV-rd-5Scupper outlet Ø75 through the parapetMáng tràn Ø75 qua tường chắn máiTR6 125, 5 575SV-dp-6 short downpipe from penthouse-roof scupper → SV-rd-2 roof drain Ø90 → SV-dp-4 rainwater downpipe Ø90 → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-dp-6 ống xả từ máng tràn mái tum → SV-rd-2 phễu thu Ø90 → SV-dp-4 ống thoát nước mưa Ø90 → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng
SV-rd-6Scupper outlet Ø75 through the parapetMáng tràn Ø75 qua tường chắn máiTR6 125, 8 675SV-dp-7 short downpipe from penthouse-roof scupper → SV-rd-4 roof drain Ø90 → SV-dp-2 rainwater downpipe Ø90 → SV-mh-1 rear inspection pit → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-dp-7 ống xả từ máng tràn mái tum → SV-rd-4 phễu thu Ø90 → SV-dp-2 ống thoát nước mưa Ø90 → SV-mh-1 hố ga sau → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng
SV-rd-7Loggia floor drainPhễu thu lô giaL19 375, 1 475SV-dp-4 rainwater downpipe Ø90 → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-dp-4 ống thoát nước mưa Ø90 → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng
SV-fd-gwcShower floor drain (grey water)Phễu thu sàn tắm (nước xám)GF7 675, 7 275SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng
SV-fd-mbFloor drain (grey water)Phễu thu sàn (nước xám)L16 925, 7 325shaft SH-1 (grey-water stack Ø75) → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainhộp gen SH-1 (ống nước xám Ø75) → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng
SV-fd-sbFloor drain (grey water)Phễu thu sàn (nước xám)L15 775, 12 325shaft SH-2 (grey-water stack Ø75) → SV-mh-1 rear inspection pit → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainhộp gen SH-2 (ống nước xám Ø75) → SV-mh-1 hố ga sau → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng
SV-dp-1Rainwater downpipe Ø90 (on rear wall)Ống thoát nước mưa Ø90 (tường sau)GF375, 13 075SV-mh-1 rear inspection pit → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-mh-1 hố ga sau → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng
SV-dp-2Rainwater downpipe Ø90 (on rear wall)Ống thoát nước mưa Ø90 (tường sau)GF9 625, 13 075SV-mh-1 rear inspection pit → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-mh-1 hố ga sau → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng
SV-dp-3Rainwater downpipe Ø90 (boxed in the garage / bedroom 2 corner)Ống thoát nước mưa Ø90 (hộp gen góc gara / phòng ngủ 2)GF340, 1 790SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng
SV-dp-4Rainwater downpipe Ø90 (boxed in the living-room corner)Ống thoát nước mưa Ø90 (hộp gen góc phòng khách)GF9 675, 1 475SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng
SV-dp-5Laundry waste pipe Ø75 (grey water, on rear wall)Ống thoát nước giặt Ø75 (nước xám, tường sau)GF625, 13 075SV-mh-1 rear inspection pit → SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-mh-1 hố ga sau → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng

7.Services (MEP)Điện nước

Positions from the model; the MEP engineer designs pipe sizes, circuits and equipment. Vị trí lấy từ mô hình; kỹ sư điện nước thiết kế đường kính ống, mạch điện và thiết bị.

Service positions / Vị trí thiết bị kỹ thuật

From the house data: centre position (mm), plan size (mm), bottom … top elevation and where each one drains · Vị trí, kích thước, cao độ và hướng thoát
ItemDescription · Mô tảWhere · Vị tríx, ySizeBottom … topDrains to · Thoát vềNotes
SV-septicSeptic tank, 3-compartment (≈ 2.0 m³ liquid)Bể tự hoại 3 ngăn (≈ 2,0 m³ chứa nước)under the garage (0.01), at the front of the housedưới sàn gara ô tô (0.01), ở phía trước nhà2 100, 3 6002 400 × 1 200−1.950 … −0.300SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-mh-2 hố ga trước → cống công cộngUnder the garage between the ground beams, close to the A/1a and B/1a footings: the structural engineer designs the tank walls and base together with those pile caps (no excavation below a footing inside a 45° line from its edge). RC lid designed for car wheel loads, two heavy-duty (B125) sealed 500 × 500 covers between the wheel tracks of the parked car; vent to the roof via SH-1. Outflow Ø110 straight forward to the front pit (sleeve through the garage-door ground beam). Envelope 2.4 × 1.2 × 1.65 m (≈ 4.75 m³); 150 mm RC walls, base and lid and 300 mm freeboard → ≈ 2.0 m³ liquid volume. Fill-test watertightness for 24 h before backfilling. Size to be confirmed by the MEP engineer (≈ 8 people).
SV-water-ugUnderground water tank ≈ 1.9 m³ netBể nước ngầm ≈ 1,9 m³ (thể tích hữu ích)under the living room (0.02), at the front of the housedưới sàn phòng khách (0.02), ở phía trước nhà8 000, 2 9002 400 × 1 200−1.600 … −0.200—Under the living-room floor at the front (TCVN 9411 7.1.4), set back from the grid-1 footings and the party wall, on the clean side of the house, ≥ 3 m from the septic tank and ≥ 1 m from every buried drain. Envelope 2.4 × 1.2 × 1.4 m (≈ 4.0 m³ gross); ≈ 1.9 m³ net with 150 mm RC walls, base and lid and 100 mm freeboard — about 1.5 days at 1.2–1.44 m³/day, plus the 1 500 L roof tank. City water → meter → this tank → pump → penthouse-roof tank → gravity. Sealed 600 × 600 access hatch over the tank, clear of the sofa and the coffee table.
SV-pumpTransfer pump (float switch) in a weatherproof boxMáy bơm (phao tự động) trong hộp chein the front yardở sân trước9 590, 425380 × 350−0.300 … +0.600—
SV-meter-wWater meterĐồng hồ nướcin the front yardở sân trước9 675, 100350 × 200+0.300 … +0.900—
SV-meter-eElectricity meter boxHộp công tơ điệnin the front yardở sân trước9 575, 1 075350 × 150+1.100 … +1.700—On the front façade within the lot (street row house, TCVN 9411 7.3.6 a), readable from the street; confirm position with the power company (EVN).
SV-mdbMain distribution board (MCBs + RCD 30 mA)Tủ điện tổng (MCB + RCD 30 mA)in the living room (0.02), at the front of the housetrong phòng khách (0.02), ở phía trước nhà3 915, 5 300100 × 300+1.400 … +1.900—Living-room side of the garage wall, next to door D-04. Protective earth electrode (separate from the lightning earth, bonded below ground).
SV-trenchTrench drain across the driveway, inside the gate lineRãnh thu nước ngang dốc xe, sau cổngin the front yardở sân trước1 878, 2753 535 × 150−0.480 … −0.264SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-mh-2 hố ga trước → cống công cộngGrating flush with the ramp (≈ −0.264); catches the driveway so no surface water runs onto the sidewalk.
SV-trench-2Trench drain along the pedestrian yard, inside the fenceRãnh thu nước sân trước, sau hàng ràoin the front yardở sân trước6 498, 2755 705 × 150−0.400 … −0.160SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-mh-2 hố ga trước → cống công cộngThe level yard falls 1 % to it; piped to the front pit.
SV-mh-2Front inspection pit → public drainHố ga trước → cống công cộngin the front yardở sân trước1 950, 650600 × 600−1.000 … −0.254the public draincống công cộngAll waste and rainwater leave the lot here: septic-tank outflow, grey water and rainwater (separate pipes into the pit, one outfall to the public sewer/drain per local utility rules). In the driveway in front of the garage: sealed heavy-duty (B125) cover laid to the ramp (−0.254 → −0.176).
SV-mh-1Rear inspection pitHố ga sauin the rear yardở sân sau9 100, 14 300600 × 600−0.600 … −0.150SV-mh-2 front inspection pit → the public drainSV-mh-2 hố ga trước → cống công cộngCollects the rear downpipes, the shared-bathroom grey water and the laundry waste. Main to the front pit: uPVC Ø110 at ≥ 1 % (≈ 1.9 %) along the rear yard to x ≈ 5.0 m, then forward under the GF slab between the septic tank and the water tank (≥ 1.7 m from each) and across the front yard; sleeves through the ground beams on grids 4, 3, 2 and 1.

Service shafts / Hộp gen kỹ thuật

Shafts (hộp gen): enclosed on these levels, termination above the next slab (mm) · Hộp gen: tầng có vách bao, chiều cao nhô trên sàn mái
ShaftSizeCentre x, yLevels, upstandServes · Phục vụStacks → outfall · Ống đứng → thoát vềNotes · Ghi chú
SH-1300 × 4507 950, 8 765GF–L1, +1 0000.05, 1.06soil stack Ø110 → SV-septic septic tank; grey-water stack Ø75 → SV-mh-2 front inspection pit; vent Ø75 → above the roof; exhaust duct Ø100 → above the roofống thoát phân Ø110 → SV-septic bể tự hoại 3 ngăn; ống nước xám Ø75 → SV-mh-2 hố ga trước; ống thông hơi Ø75 → lên trên mái; ống hút mùi Ø100 → lên trên máiSoil stack Ø110 (GF WC and master-bathroom pans → septic tank) + grey-water stack Ø75 (master-bathroom floor drain → front pit) + vent Ø75; exhaust duct Ø100 from both bathroom fans (≥ 50 m³/h each) to a cowl above the side terraceỐng thoát phân Ø110 (bồn cầu WC trệt và WC phòng ngủ chính → bể tự hoại) + ống nước xám Ø75 (phễu thu sàn WC → hố ga trước) + ống thông hơi Ø75; ống hút mùi Ø100 từ quạt hai phòng vệ sinh lên chụp thông hơi trên sân thượng
SH-2300 × 4504 015, 12 555GF–L1, +1 0000.07, 1.10soil stack Ø110 → SV-septic septic tank; grey-water stack Ø75 → SV-mh-1 rear inspection pit; vent Ø75 → above the roof; exhaust duct Ø100 → above the roofống thoát phân Ø110 → SV-septic bể tự hoại 3 ngăn; ống nước xám Ø75 → SV-mh-1 hố ga sau; ống thông hơi Ø75 → lên trên mái; ống hút mùi Ø100 → lên trên máiSoil stack Ø110 from the shared bathroom (→ septic tank under the GF slab) + grey-water stack Ø75 (floor drain → rear pit) + vent Ø75; exhaust duct Ø100 to a cowl above the rear terraceỐng thoát phân Ø110 từ WC chung (→ bể tự hoại, đi dưới sàn trệt) + ống nước xám Ø75 (phễu thu sàn → hố ga sau) + thông hơi Ø75; ống hút mùi Ø100 lên sân thượng sau
SH-3300 × 3009 630, 9 360GF–L1, +1 2000.08, 1.12exhaust duct Ø150 → above the roofống hút mùi Ø150 → lên trên máiKitchen-hood duct Ø150 (≥ 100 m³/h) rising to a cowl ≥ 1 m above the rear terrace, discharging upwards — never towards the street or a neighbourỐng hút khói bếp Ø150 (≥ 100 m³/h) lên chụp cao ≥ 1 m trên sân thượng sau, thoát hướng lên — không hướng ra đường hay nhà bên

Form the shaft openings and sleeves before each slab is cast, fix and pressure-test the stacks, then box the shafts in on the room side with an access panel at every cleaning eye. Chừa lỗ hộp gen và ống chờ trước khi đổ sàn, lắp và thử áp lực ống đứng, sau đó mới xây bít hộp gen phía trong phòng, chừa cửa thăm tại các lỗ thông tắc.

Water supply / Cấp nước

  1. Water meterĐồng hồ nước
  2. Underground water tank ≈ 1.9 m³ netBể nước ngầm ≈ 1,9 m³ (thể tích hữu ích)
  3. Transfer pump (float switch) in a weatherproof boxMáy bơm (phao tự động) trong hộp che
  4. Stainless-steel roof tank 1 500 L on the penthouse roofBồn nước inox 1 500 L trên mái tum
  5. Solar water heaterMáy nước nóng năng lượng mặt trời
  6. Gravity to taps and showers (+ booster pump)Tự chảy xuống các vòi, sen (+ bơm tăng áp)

  • Every row house needs an underground tank for daily supply and fire water, connected to the public main; supply design to TCVN 4513 (TCVN 9411:2012 7.1.1–7.1.5). Demand in a Class I city is 150–180 L per person per day → 1.20–1.44 m³/day for 8 people.

    Mỗi nhà liên kế phải có bể nước ngầm cho sinh hoạt hằng ngày và nước chữa cháy, đấu nối vào mạng cấp nước chung. Nhu cầu đô thị loại I: 150–180 L/người/ngày → 1,20–1,44 m³/ngày cho 8 người.

  • Underground water tank ≈ 1.9 m³ net under the living room (0.02), at the front of the house, bottom −1.600 (envelope ≈ 4.0 m³, ≈ 1.9 m³ usable = 1.3–1.6 days of demand): 3.50 m from the septic tank (≥ 3.0 m asked); the buried main SV-mh-1 → SV-mh-2 passes 1.80 m away (≥ 1.0 m asked); nearest drainage element SV-dp-4 0.85 m away — keep its pipe outside the tank’s footprint; 0.99 m from column C/1 and 0.58 m from the party wall, so the engineer must check it against the pile caps; access hatch 600 × 600 over it. Line it with a potable-water-safe waterproofing.

    Bể nước ngầm ≈ 1,9 m³ (thể tích hữu ích) dưới sàn phòng khách (0.02), ở phía trước nhà, đáy −1.600 (thể tích bao ≈ 4,0 m³, hữu ích ≈ 1,9 m³ = 1,3–1,6 ngày dùng nước): cách bể tự hoại 3,50 m (yêu cầu ≥ 3,0 m); ống thoát ngầm chính SV-mh-1 → SV-mh-2 cách 1,80 m (yêu cầu ≥ 1,0 m); thiết bị thoát nước gần nhất SV-dp-4 cách 0,85 m — đi ống ngoài phạm vi bể; cách cột C/1 0,99 m và cách tường biên 0,58 m, kỹ sư phải kiểm tra với đài móng; nắp thăm 600 × 600 trên bể. Chống thấm bể bằng vật liệu an toàn cho nước sinh hoạt.

  • Roof tank base at +12.200 on a 1.5 m steel stand. Static head above each floor: 0.05 WC / shower 12.2 m · 1.06 Master bathroom 8.1 m · 1.10 Shared bathroom 8.1 m · washing machine (roof terrace) 4.7 m — less the outlet height and pipe losses (1 m of head ≈ 0.1 bar). Contractor packages in HCMC include a booster pump; fit one for the showers and the laundry where the head is only 4.7 m (derived + contractor practice).

    Đáy bồn mái ở cốt +12.200 trên giá đỡ thép cao 1,5 m; cột áp tĩnh trên sàn: 0.05 Vệ sinh tầng trệt 12,2 m · 1.06 Vệ sinh phòng ngủ chính 8,1 m · 1.10 Vệ sinh chung 8,1 m · máy giặt (sân thượng & tum) 4,7 m — trừ chiều cao đầu ra và tổn thất đường ống (1 m cột nước ≈ 0,1 bar). Thấp nhất chỉ 4,7 m nên lắp bơm tăng áp cho sen tắm và máy giặt.

  • A full 1 500 L tank weighs about 1.5 t plus the tank and its stand — the penthouse roof slab and beams must be designed for this point load.

    Bồn 1 500 L đầy nước nặng khoảng 1,5 tấn, cộng trọng lượng bồn và giá đỡ — sàn, dầm mái tum phải được tính cho tải tập trung này.

  • Solar water heater 180 L on the penthouse roof, top at +11.900: the roof-tank base is 0.30 m above it, so the tank feeds it by gravity. Hot water to 0.05, 1.06, 1.10 and the kitchen 0.08; insulate the hot pipes. Roof equipment must stay inside the lot and limit its visual impact.

    Máy nước nóng năng lượng mặt trời 180 L trên mái tum, đỉnh ở cốt +11.900: đáy bồn mái cao hơn 0,30 m nên cấp nước tự chảy được. Đường nước nóng đến 0.05, 1.06, 1.10 và bếp 0.08; bọc cách nhiệt ống nóng. Thiết bị trên mái phải nằm trong ranh đất.

Drainage / Thoát nước

  • Black water (WC pans) → soil stacks in SH-1, SH-2 → septic tank, 3-compartment (≈ 2.0 m³ liquid) under the garage (0.01), at the front of the house → SV-mh-2 front inspection pit → the public drain. Grey water (showers, basins, kitchen, laundry) — the grey-water stacks in SH-1 → SV-mh-2, in SH-2 → SV-mh-1 — and rainwater run in their own pipes to the inspection pits; the three are kept separate up to the front pit and leave the lot through one outfall. All drains buried (TCVN 9411:2012 7.2.4–7.2.5).

    Nước thải đen (bồn cầu) → ống thoát phân trong SH-1, SH-2 → bể tự hoại 3 ngăn (≈ 2,0 m³ chứa nước) dưới sàn gara ô tô (0.01), ở phía trước nhà → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng. Nước thải xám (tắm, rửa, bếp, giặt) — ống nước xám trong SH-1 → SV-mh-2, trong SH-2 → SV-mh-1 — và nước mưa đi ống riêng về hố ga; ba hệ tách riêng đến hố ga trước, ra khỏi khuôn viên qua một cửa xả. Mọi ống thoát đi ngầm.

  • Route: SV-mh-1 rear inspection pit → SV-mh-2 front inspection pit → the public drain. The buried main between the pits is about 20.8 m long along its drawn route (9 100, 14 300 → 5 000, 14 300 → 5 000, 650 → 1 950, 650), 1.70 m from SV-septic and 1.80 m from SV-water-ug; the pit bottoms −0.600 → −1.000 give about 1.9 % (≥ 1 % ✓). Collects the rear downpipes, the shared-bathroom grey water and the laundry waste. Main to the front pit: uPVC Ø110 at ≥ 1 % (≈ 1.9 %) along the rear yard to x ≈ 5.0 m, then forward under the GF slab between the septic tank and the water tank (≥ 1.7 m from each) and across the front yard; sleeves through the ground beams on grids 4, 3, 2 and 1. Trench drain across the driveway, inside the gate line (SV-trench) drains to SV-mh-2; Trench drain along the pedestrian yard, inside the fence (SV-trench-2) drains to SV-mh-2.

    Tuyến thoát: SV-mh-1 hố ga sau → SV-mh-2 hố ga trước → cống công cộng. Ống ngầm chính giữa hai hố ga dài khoảng 20,8 m theo tuyến (9 100, 14 300 → 5 000, 14 300 → 5 000, 650 → 1 950, 650), cách SV-septic 1,70 m và SV-water-ug 1,80 m; đáy hố ga −0.600 → −1.000, độ dốc khoảng 1,9 % (≥ 1 % ✓). Rãnh thu nước ngang dốc xe, sau cổng (SV-trench) nối về SV-mh-2; Rãnh thu nước sân trước, sau hàng rào (SV-trench-2) nối về SV-mh-2.

  • The household builds the pipework inside its lot up to the connection box, which sits on public land at the boundary (Decree 80/2014 Art. 31). Nothing may discharge onto the sidewalk, the street or the neighbours (TCVN 9411:2012 7.2.2, 7.2.6).

    Hộ gia đình tự làm đường ống trong khuôn viên đến hộp đấu nối đặt trên đất công sát ranh. Không xả nước ra vỉa hè, lòng đường hoặc sang nhà bên.

  • Septic tank, 3-compartment (≈ 2.0 m³ liquid): Under the garage between the ground beams, close to the A/1a and B/1a footings: the structural engineer designs the tank walls and base together with those pile caps (no excavation below a footing inside a 45° line from its edge). RC lid designed for car wheel loads, two heavy-duty (B125) sealed 500 × 500 covers between the wheel tracks of the parked car; vent to the roof via SH-1. Outflow Ø110 straight forward to the front pit (sleeve through the garage-door ground beam). Envelope 2.4 × 1.2 × 1.65 m (≈ 4.75 m³); 150 mm RC walls, base and lid and 300 mm freeboard → ≈ 2.0 m³ liquid volume. Fill-test watertightness for 24 h before backfilling. Size to be confirmed by the MEP engineer (≈ 8 people). The classic method (W = a·N·T + b·N·t) gives 0.8–1.6 m³ settling + 0.23 m³ sludge for 8 people; compartments ½ · ¼ · ¼. Older standard — the MEP engineer sizes it to the current one (method as cited).

    Bể tự hoại 3 ngăn (≈ 2,0 m³ chứa nước): phương pháp cổ điển (W = a·N·T + b·N·t) cho 0,8–1,6 m³ lắng + 0,23 m³ cặn cho 8 người; ngăn 1 bằng ½, ngăn 2 và 3 mỗi ngăn ¼ thể tích; kín nước, thử đổ đầy nước 24 giờ trước khi lấp, nắp thăm loại B125, ống thông hơi lên mái. Kỹ sư điện nước tính thể tích theo tiêu chuẩn hiện hành.

  • Floor drains in every wet room (0.05, 1.06, 1.10), the loggia and the laundry; 4 rainwater downpipes, 1 grey-water pipe (SV-dp-5) and 2 short pipes from the penthouse-roof scuppers onto the side terrace — see the waterproofing tables.

    Phễu thu sàn ở mọi phòng vệ sinh (0.05, 1.06, 1.10), lô gia và khu giặt; 4 ống thoát nước mưa, 1 ống nước thải xám (SV-dp-5) và 2 ống ngắn từ máng tràn mái tum xuống sân thượng bên — xem bảng phần chống thấm.

Ventilation and air-conditioning / Thông gió và điều hòa

  • Bathrooms without a window — 0.05 WC / shower (duct in SH-1), 1.06 Master bathroom (duct in SH-1) — need a ducted exhaust fan of at least 50 m³/h per WC pan (the shafts are sized for ≥ 50 m³/h each); the kitchen hood 100 m³/h, ducted up SH-3. All exhausts rise in the shafts and discharge above the roof — never towards the street or a neighbour (TCVN 9411:2012 7.6.1–7.6.4).

    Phòng vệ sinh không có cửa sổ (0.05 Vệ sinh tầng trệt — ống trong SH-1, 1.06 Vệ sinh phòng ngủ chính — ống trong SH-1) cần quạt hút có ống dẫn, tối thiểu 50 m³/h mỗi bồn cầu; máy hút mùi bếp 100 m³/h, ống đi trong SH-3. Mọi ống thải đi trong hộp gen và thoát lên trên mái — không hướng ra đường hoặc sang nhà bên.

  • 2 AC outdoor units on the roof terrace: they discharge to the rear, F-R-ac-1 5.46 m, F-R-ac-2 5.46 m clear to the boundary in that direction — the rule is ≥ 4.0 m, so keep this orientation. Do not turn them towards the side party wall: it is only 1.30 m (F-R-ac-1), 2.40 m (F-R-ac-2) away. Pipe the condensate to a drain — never onto the neighbours (TCVN 9411:2012 6.4.8.4, 7.5.4). Check: passes · F-R-ac-1 → 5.46 m, F-R-ac-2 → 5.46 m.

    2 cục nóng máy lạnh trên sân thượng & tum: thổi ra phía sau, cách ranh theo hướng thổi F-R-ac-1 5,46 m, F-R-ac-2 5,46 m — quy định ≥ 4,0 m nên giữ nguyên hướng này. Không quay về phía tường biên bên cạnh (chỉ cách 1,30 m (F-R-ac-1), 2,40 m (F-R-ac-2)). Dẫn nước ngưng vào ống thoát, không xả sang nhà bên.

Electrical / Điện

  • Single-phase 220 V ± 5 %, 50 Hz from the grid (Circular 05/2025/TT-BCT Art. 4.1, 6.2.d). Electricity meter box: On the front façade within the lot (street row house, TCVN 9411 7.3.6 a), readable from the street; confirm position with the power company (EVN). The meter box belongs on the façade inside the lot (or on the front fence for a house with a front garden).

    Điện 1 pha 220 V ± 5 %, 50 Hz. Hộp công tơ điện đặt trên mặt tiền, trong ranh đất, đọc được từ ngoài đường; thống nhất vị trí với điện lực.

  • Main distribution board (MCBs + RCD 30 mA): Living-room side of the garage wall, next to door D-04. Protective earth electrode (separate from the lightning earth, bonded below ground). Metal, earthed board with automatic disconnection; MCBs on every circuit; RCD (≤ 30 mA) on socket circuits for hand-held equipment and on all bathroom circuits; waterproof sockets with cut-outs in bathrooms and the kitchen; switches at 1.2 m (TCVN 9411:2012 7.3.5–7.3.6 · QCVN 12:2014/BXD 2.3.3.4, 2.10.2.4 (check edition)).

    Tủ điện tổng (MCB + RCD 30 mA) trong phòng khách (0.02), ở phía trước nhà. Tủ điện vỏ kim loại, nối đất, có thiết bị cắt tự động; áptômát cho từng mạch; chống dòng rò ≤ 30 mA cho ổ cắm thiết bị cầm tay và toàn bộ mạch phòng tắm; ổ cắm chống nước ở phòng tắm và bếp; công tắc cao 1,2 m.

  • Protective earth for the installation: an earth electrode at the main board, separate from the lightning-protection earth and bonded to it below ground, with the PE conductor to every socket and the metal board; the MEP engineer sets its target resistance and the bonding to TCVN 9385:2012. Conductors at least 1.5 mm² for lighting and 2.5 mm² for power circuits; a separate PE conductor ≥ 2.5 mm² protected / 4 mm² unprotected; earthed sockets for appliances (Vietnam has no single socket type) (QCVN 12:2014/BXD 2.1.5.1, 2.2.5.3 · TCVN 6188-1:2007).

    Nối đất an toàn cho hệ thống điện: cọc tiếp địa tại tủ điện tổng, riêng với tiếp địa chống sét và liên kết với nhau dưới đất, dây PE đến mọi ổ cắm và vỏ tủ; kỹ sư điện quy định điện trở nối đất và cách liên kết theo TCVN 9385:2012. Dây dẫn tối thiểu 1,5 mm² cho chiếu sáng, 2,5 mm² cho ổ cắm/động lực; dây PE riêng ≥ 2,5 mm² (có bảo vệ) / 4 mm² (không bảo vệ); dùng ổ cắm có tiếp địa cho thiết bị.

  • Lightning protection at the top of the building — the penthouse roof — with a down conductor to an earth electrode, designed to TCVN 9385:2012; earthing resistance ≤ 10 Ω (TCVN 9411:2012 7.3.6 e · QCVN 12:2014/BXD 2.8.2.6 a).

    Chống sét đặt trên điểm cao nhất (mái tum), dây dẫn sét xuống cọc tiếp địa theo TCVN 9385:2012; điện trở nối đất ≤ 10 Ω.

  • Rooftop solar for own use: under Decree 58/2025 as amended by Decree 243/2026, HCMC guidance says to notify the commune / ward People’s Committee at least 10 working days before installing — confirm the current form with the ward (research note). EV chargers must meet the national regulations, and indoor charging needs a fire-safety solution (Law 55/2024 Art. 24.1.d).

    Điện mặt trời mái nhà tự dùng: thông báo UBND phường/xã ít nhất 10 ngày làm việc trước khi lắp (xác nhận mẫu với phường). Bộ sạc xe điện phải đạt quy chuẩn; sạc trong nhà cần giải pháp an toàn cháy.

Fire safety / An toàn cháy

The fire code QCVN 06:2022 does not cover a house of this size (QCVN 06:2022/BXD SĐ1:2023 1.1.2), but the fire law applies to every house and TCVN 13967:2024 §9 gives voluntary guidance. QCVN 06:2022 không áp dụng cho nhà quy mô này, nhưng Luật PCCC áp dụng cho mọi nhà ở; TCVN 13967:2024 mục 9 là hướng dẫn tự nguyện.

  • 2 ground-floor exits to the street: D-02 (door), D-01 (roller shutter); D-03 into the walled yard (open air, no gate — not counted); exits and gates open from inside without a key; 4 open terraces reachable by the stair; 9 walls within 1.5 m of a boundary, all solid masonry ≥ 100 mm. Keep cooking, the altar and votive-paper burning safe, with nothing combustible nearby; keep an escape route and an emergency exit; have suitable fire-fighting means (Law 55/2024 Art. 20).

    Bố trí bếp, bàn thờ, nơi đốt vàng mã an toàn, không để vật dễ cháy gần nguồn nhiệt; luôn có lối thoát nạn và lối ra khẩn cấp; trang bị phương tiện chữa cháy phù hợp.

  • Ground-floor exit doors must open quickly from inside; electrically operated doors must also open in a power cut — garage rolling shutter: aluminium slats, motorised with backup battery. Security grilles need a section that opens from inside without a key, and so do the front gates (SE-gate-car, SE-gate-ped) — the street exits pass through them: lever latches openable from inside without a key, never a padlock. Interlinked smoke alarms and an extinguisher near the kitchen are advisable (TCVN 13967:2024 9.2.1.2 · TCVN 13967:2024 5.14).

    Cửa ra ở tầng trệt phải mở nhanh từ bên trong; cửa điện phải mở được khi mất điện. Khung sắt bảo vệ có ô mở được từ bên trong không cần chìa; cổng trước (SE-gate-car, SE-gate-ped) cũng vậy vì lối thoát ra đường đi qua cổng — dùng chốt tay gạt mở từ bên trong không cần chìa, không dùng khóa móc. Nên lắp đầu báo khói liên động và bình chữa cháy gần bếp.

  • The rear wall is 2.00 m from the boundary (more than 1.5 m), which limits fire spread to the rear neighbour.

    Tường sau cách ranh 2,00 m (lớn hơn 1,5 m), hạn chế cháy lan sang nhà phía sau.

8.Quantity take-offBảng khối lượng sơ bộ

Preliminary quantities for budgeting and for checking contractors’ bills of quantities. Khối lượng sơ bộ để lập ngân sách và đối chiếu bảng khối lượng của nhà thầu.

RC concrete ≈ 77.3 m³ (without foundations) · bricks ≈ 62 348Bê tông cốt thép ≈ 77,3 m³ (chưa gồm móng) · gạch ≈ 62 348 viên

How these quantities are made · Cách tính khối lượng

Net geometric quantities computed from the model: slabs = (outline − openings) × the RC layer of each slab, sub-slabs included; beams count only the part below the slab, without the junctions already counted in columns; walls = centre-line length × height − openings, and the brickwork leaves out the RC columns, beams, lintels, kerbs, parapet copings and stub columns in the wall. Screeds, fill and insulation come from the slab-type layers under each room. No wastage is added except where a norm includes it. Foundations and piles are not included — they depend on the structural design; tanks are given as envelopes for the excavation and the pipes as approximate routes. Lintel sizes (200 mm bearing, 150–200 mm deep) are placeholders for the engineer.

Bricks: hollow clay bricks 80×80×180: 640 bricks and 210 L of mortar per m³ of masonry (115.2/m² for EXT-220, 115.2/m² for INT-220, 51.2/m² for INT-110); solid clay bricks 40×80×180 for PAR-220: 1 068 bricks and 347 L per m³ (192.2/m²) (TT 38/2026/TT-BXD PL VII 12.21311, 12.21223; one HCMC contractor quotes 58 bricks/m² for a 100 wall, so compare with your supplier). Assumption: the verified research has the solid-brick norm only for walls > 30 cm (12.21223); the ≤ 30 cm item was not verified, so its figures are used for the 180 mm solid leaf. With 10 mm vertical and 12 mm bed joints one 4×8×19 brick takes 200 × 90 × 52 mm of wall, which is the same 1 068 bricks per m³ at any thickness. Plaster mortar per TT 38/2026 PL VII 12.31101–12.31302. Brick breakage is not included.

Khối lượng hình học tính từ mô hình, chưa cộng hao hụt (trừ khi định mức đã gồm). Chưa gồm móng và cọc; bể ngầm tính theo thể tích bao để dự trù đào đất, ống thoát tính theo tuyến ước lượng. Kích thước lanh tô là giả định chờ kỹ sư kết cấu. Gạch ống: 640 viên và 210 lít vữa cho 1 m³ khối xây (115,2 viên/m² với EXT-220, 115,2 viên/m² với INT-220, 51,2 viên/m² với INT-110). Gạch đặc cho PAR-220: 1 068 viên và 347 lít vữa cho 1 m³ — định mức đã kiểm chứng chỉ có cho tường dày > 30 cm (mã 12.21223); mã cho tường ≤ 30 cm chưa được kiểm chứng nên tạm dùng số này (với mạch đứng 10 mm, mạch ngang 12 mm, số viên trên 1 m³ không phụ thuộc chiều dày tường). Định mức theo TT 38/2026; chưa tính gạch vỡ.

Concrete (structure) / Bê tông kết cấu

Concrete (structure) · Bê tông kết cấu
Item · Hạng mụcQty · KLUnit · Đơn vịBasis · Cách tính
C-S-GFRC slab S-GF — Ground-floor slab on grade (Ground floor)Sàn BTCT S-GF — Sàn trệt trên nền (Tầng trệt)9.63m³(99.59 − 3.30 openings) m² × 100 mm RC layer; RC top −0.050
C-S-GF-GARAGERC slab S-GF-GARAGE — Ground-floor slab on grade (Ground floor)Sàn BTCT S-GF-GARAGE — Sàn trệt trên nền (Tầng trệt)1.89m³(18.91 − 0.00 openings) m² × 100 mm RC layer; RC top −0.200
C-S-GF-WCRC slab S-GF-WC — Ground-floor WC slab on grade (level access) (Ground floor)Sàn BTCT S-GF-WC — Sàn vệ sinh tầng trệt (không bậc) (Tầng trệt)0.33m³(3.30 − 0.00 openings) m² × 100 mm RC layer; RC top −0.100
C-S-L1RC slab S-L1 — Suspended RC floor 170 (First floor)Sàn BTCT S-L1 — Sàn BTCT lầu 170 (Lầu 1)11.09m³(110.10 − 17.71 openings) m² × 120 mm RC layer; RC top +4.050
C-S-L1-LOGGIARC slab S-L1-LOGGIA — Loggia floor 170 (structure lowered 50) (First floor)Sàn BTCT S-L1-LOGGIA — Sàn lô gia 170 (hạ cốt 50) (Lầu 1)1.01m³(8.40 − 0.00 openings) m² × 120 mm RC layer; RC top +4.000
C-S-L1-WC-1RC slab S-L1-WC-1 — Sunken bathroom floor 450 (First floor)Sàn BTCT S-L1-WC-1 — Sàn vệ sinh hạ cốt 450 (Lầu 1)0.40m³(3.30 − 0.00 openings) m² × 120 mm RC layer; RC top +3.750
C-S-L1-WC-2RC slab S-L1-WC-2 — Sunken bathroom floor 450 (First floor)Sàn BTCT S-L1-WC-2 — Sàn vệ sinh hạ cốt 450 (Lầu 1)0.66m³(5.48 − 0.00 openings) m² × 120 mm RC layer; RC top +3.750
C-S-RFRC slab S-RF — Insulated roof-terrace slab 250 (Roof terrace)Sàn BTCT S-RF — Sàn mái sân thượng cách nhiệt 250 (Sân thượng & tum)13.15m³(118.50 − 8.93 openings) m² × 120 mm RC layer; RC top +7.370
C-S-TRRC slab S-TR — Penthouse roof slab 290 (Penthouse roof)Sàn BTCT S-TR — Sàn mái tum 290 (Mái tum)3.30m³(31.81 − 4.32 openings) m² × 120 mm RC layer; RC top +10.530
C-COL-GFColumns from Ground floor (18 no., 220×220)Cột từ Tầng trệt (18 cột, 220×220)3.56m³section × height from the column base to the slab soffit above
C-COL-L1Columns from First floor (18 no., 220×220)Cột từ Lầu 1 (18 cột, 220×220)2.80m³section × height from the column base to the slab soffit above
C-COL-RFColumns from Roof terrace (9 no., 220×220)Cột từ Sân thượng & tum (9 cột, 220×220)1.32m³section × height from the column base to the slab soffit above
C-GBGround beams (26 no., 85.6 m)Dầm móng (giằng móng) (26 dầm, 85,6 m)7.81m³Σ span × width × depth below the floor slab = 7.94 m³, less column and crossing-beam overlaps
C-BEAM-L1Beams under the First floor slab (30 no., 96.7 m), downstand onlyDầm sàn Lầu 1 (30 dầm, 96,7 m), phần dưới sàn5.33m³Σ span × width × (depth − slab) = 5.70 m³, less column and crossing-beam overlaps
C-BEAM-RFBeams under the Roof terrace slab (27 no., 91.9 m), downstand onlyDầm sàn Sân thượng & tum (27 dầm, 91,9 m), phần dưới sàn4.35m³Σ span × width × (depth − slab) = 4.64 m³, less column and crossing-beam overlaps
C-BEAM-TRBeams under the Penthouse roof slab (11 no., 30.5 m), downstand onlyDầm sàn Mái tum (11 dầm, 30,5 m), phần dưới sàn1.23m³Σ span × width × (depth − slab) = 1.33 m³, less column and crossing-beam overlaps
C-ST-01Stair ST-01: waist slabs, half landing, step wedgesCầu thang ST-01: bản thang, chiếu nghỉ, bậc1.67m³waist 0.89 + landing 0.25 + steps 0.53 m³ (waist 120 mm)
C-ST-02Stair ST-02: waist slabs, half landing, step wedgesCầu thang ST-02: bản thang, chiếu nghỉ, bậc1.55m³waist 0.73 + landing 0.39 + steps 0.43 m³ (waist 120 mm)
C-CANOPYRC canopies and sunshades (CN-01, CN-03, CN-04)Ô văng BTCT (CN-01, CN-03, CN-04)1.76m³CN-01 5.87 m² × 100 + CN-03 5.87 m² × 100 + CN-04 5.87 m² × 100
C-KERB-GUARD-UPSTANDRC upstands under the glass guards (R-L1-LOGGIA-1, R-L1-LOGGIA-2)Gờ BTCT chân lan can kính (R-L1-LOGGIA-1, R-L1-LOGGIA-2)0.31m³length × width of the beam below × height from the RC top: R-L1-LOGGIA-1 2.38 m × 220 × 250, R-L1-LOGGIA-2 3.32 m × 220 × 250
C-KERB-DOOR-KERBRC kerbs under raised terrace door sills (waterproofed) (D-21, D-23, D-24)Gờ chặn nước BTCT dưới ngạch cửa ra sân thượng (D-21, D-23, D-24)0.13m³door width × masonry width × sill height above the RC top: D-21 1.40 m × 180 × 230, D-23 0.90 m × 180 × 230, D-24 0.90 m × 180 × 230
C-KERB-SKYLIGHT-UPSTANDRC upstand around the skylight (SK-01)Gờ BTCT quanh ô kính lấy sáng mái (SK-01)0.41m³perimeter × 100 mm (placeholder width) × height above the RC top: SK-01 8.80 m × 100 × 470
C-PAR-COPINGParapet RC coping beams (60.0 m)Giằng đỉnh tường lan can BTCT (60,0 m)1.08m³9 parapets × 180 mm masonry width × 100 mm (from PAR-220)
C-PAR-STUBParapet RC stub columns 220×220 (25 no.)Cột bổ trụ BTCT tường lan can 220×220 (25 cột)1.00m³at ≤ 3.0 m centres incl. corners and ends, shared at corners, none where a column rises through; height = parapet − coping
C-LINTELRC lintels (30 no., 51.6 m)Lanh tô BTCT (30 cái, 51,6 m)1.54m³opening + 200 mm bearing each end × masonry width × 150 mm (200 mm over 1.5 m) — placeholders; openings within the lintel depth of a beam use the beam (0 of 30)
C-BLINDINGGround-floor slabs: compacted fill, damp-proof membrane and lean concrete (area)Sàn trệt: cát đầm chặt, lớp chống ẩm và bê tông lót (diện tích)118.5m²S-GF + S-GF-GARAGE + S-GF-WC — On 100 lean concrete over compacted sand fill (K ≥ 0.95) with damp-proof membrane. Lean concrete ≈ 11.85 m³ (not RC).

Masonry and shafts / Xây tường và hộp gen

Masonry and shafts · Xây tường và hộp gen
Item · Hạng mụcQty · KLUnit · Đơn vịBasis · Cách tính
M-EXT-220-NETExterior brick wall 220: wall area less openingsTường gạch bao che 220 (tường 20): diện tích tường trừ ô cửa324.0m²14 walls, 107.5 m of centreline; gross 378.2 m²
M-EXT-220-BRICKExterior brick wall 220: brickwork (less RC columns, beams, lintels, kerbs)Tường gạch bao che 220 (tường 20): khối xây (trừ cột, dầm, lanh tô, gờ BTCT)270.4m²48.68 m³ at 180 mm masonry
M-EXT-220-PCSExterior brick wall 220: hollow clay bricks 80×80×180Tường gạch bao che 220 (tường 20): gạch ống 80×80×18031 153pcs640 per m³ ≈ 115.2 per m² (TT 38/2026/TT-BXD PL VII code 12.21311 (gạch ống 8×8×19, wall ≤ 30 cm: 640 bricks + 210 L mortar per m³); no breakage allowance)
M-EXT-220-MORTARExterior brick wall 220: masonry mortarTường gạch bao che 220 (tường 20): vữa xây10 222L210 L per m³ of masonry (incl. wastage)
M-INT-220-NETInterior brick wall 220 (on grid lines): wall area less openingsTường gạch trong 220 (trên trục): diện tích tường trừ ô cửa220.3m²18 walls, 68.7 m of centreline; gross 244.0 m²
M-INT-220-BRICKInterior brick wall 220 (on grid lines): brickwork (less RC columns, beams, lintels, kerbs)Tường gạch trong 220 (trên trục): khối xây (trừ cột, dầm, lanh tô, gờ BTCT)184.3m²33.17 m³ at 180 mm masonry
M-INT-220-PCSInterior brick wall 220 (on grid lines): hollow clay bricks 80×80×180Tường gạch trong 220 (trên trục): gạch ống 80×80×18021 227pcs640 per m³ ≈ 115.2 per m² (TT 38/2026/TT-BXD PL VII code 12.21311 (gạch ống 8×8×19, wall ≤ 30 cm: 640 bricks + 210 L mortar per m³); no breakage allowance)
M-INT-220-MORTARInterior brick wall 220 (on grid lines): masonry mortarTường gạch trong 220 (trên trục): vữa xây6 965L210 L per m³ of masonry (incl. wastage)
M-INT-110-NETInterior brick partition 110: wall area less openingsTường ngăn gạch 110 (tường 10): diện tích tường trừ ô cửa21.8m²3 walls, 7.2 m of centreline; gross 25.0 m²
M-INT-110-BRICKInterior brick partition 110: brickwork (less RC columns, beams, lintels, kerbs)Tường ngăn gạch 110 (tường 10): khối xây (trừ cột, dầm, lanh tô, gờ BTCT)20.5m²1.64 m³ at 80 mm masonry
M-INT-110-PCSInterior brick partition 110: hollow clay bricks 80×80×180Tường ngăn gạch 110 (tường 10): gạch ống 80×80×1801 051pcs640 per m³ ≈ 51.2 per m² (TT 38/2026/TT-BXD PL VII code 12.21311 (gạch ống 8×8×19, wall ≤ 30 cm: 640 bricks + 210 L mortar per m³); no breakage allowance)
M-INT-110-MORTARInterior brick partition 110: masonry mortarTường ngăn gạch 110 (tường 10): vữa xây345L210 L per m³ of masonry (incl. wastage)
M-PAR-220-NETParapet wall 220: wall area less openingsTường lan can mái 220: diện tích tường trừ ô cửa57.2m²9 walls, 60.0 m of centreline; gross 57.2 m²
M-PAR-220-BRICKParapet wall 220: brickwork (less RC columns, beams, lintels, kerbs, coping, stub columns)Tường lan can mái 220: khối xây (trừ cột, dầm, lanh tô, gờ BTCT, giằng đỉnh, cột bổ trụ)46.4m²8.35 m³ at 180 mm masonry
M-PAR-220-PCSParapet wall 220: solid clay bricks 40×80×180Tường lan can mái 220: gạch đặc (gạch đinh) 40×80×1808 917pcs1 068 per m³ ≈ 192.2 per m² (TT 38/2026/TT-BXD PL VII code 12.21223 (solid brick 4×8×19, wall > 30 cm: 1 068 bricks + 347 L mortar per m³); no breakage allowance). Assumption: the verified research has the solid-brick norm only for walls > 30 cm (12.21223); the ≤ 30 cm item was not verified, so its figures are used for the 180 mm solid leaf. With 10 mm vertical and 12 mm bed joints one 4×8×19 brick takes 200 × 90 × 52 mm of wall, which is the same 1 068 bricks per m³ at any thickness.
M-PAR-220-MORTARParapet wall 220: masonry mortarTường lan can mái 220: vữa xây2 897L347 L per m³ of masonry (incl. wastage)
M-SHAFT-ENCLOSUREService shaft enclosures on the room side (SH-1, SH-2, SH-3)Vách bao hộp gen phía trong phòng (SH-1, SH-2, SH-3)14.4m²SH-1 0.75 m open sides × storey to the soffit on GF, L1; SH-2 0.75 m open sides × storey to the soffit on GF, L1; SH-3 0.60 m open sides × storey to the soffit on GF, L1; brick 110 or cement board — enclose after the stacks are tested
M-SHAFT-UPSTANDShaft upstands and cowls above the roof terrace (outside faces)Cổ hộp gen và chụp thông hơi trên sân thượng (mặt ngoài)4.4m²SH-1 perimeter × 1000, SH-2 perimeter × 1000, SH-3 perimeter × 1200
M-SHAFT-OPENINGSShaft openings through the slabs (formed before casting, with collars)Lỗ chờ hộp gen xuyên sàn (chừa trước khi đổ bê tông, có cổ chống thấm)6pcsSH-1 2, SH-2 2, SH-3 2

Plaster, paint & tiling of walls / Trát, sơn & ốp tường

Plaster, paint & tiling of walls · Trát, sơn & ốp tường
Item · Hạng mụcQty · KLUnit · Đơn vịBasis · Cách tính
P-PLASTER-INTWall plaster, internal faces (full height to the slab)Trát tường mặt trong (đến đáy sàn)808.2m²both faces of interior walls + inside face of exterior walls, less openings
P-PLASTER-EXTWall plaster, external faces (façades, parapets)Trát tường mặt ngoài (mặt tiền, tường lan can mái)229.7m²outside face of exterior walls + both faces of parapets, less openings
P-PLASTER-PARTYParty walls: exposed outer face (plaster + waterproof + paint)Tường biên: mặt ngoài lộ ra (trát + chống thấm + sơn)18.1m²outer face above / beside the assumed neighbours (N-left top +10.200, N-right top +7.200; heights are above the sidewalk)
P-PLASTER-CEILCeiling plaster to exposed RC soffitsTrát trần (đáy sàn BTCT không đóng trần)43.9m²rooms 0.01, 0.03, 1.07, 2.02
P-PLASTER-MORTARPlaster mortar (walls + ceilings)Vữa trát (tường + trần)24 816Lwall coats from the wall types (20 / 15 mm); ceilings 15 mm at 18 L/m²
P-PAINT-INT-WALLInterior paint to walls (putty + primer + 2 coats), up to the ceilingSơn nước nội thất tường (bả + lót + 2 nước phủ), đến trần659.1m²room perimeter × wall height − doors and windows − splashbacks
P-PAINT-INT-CEILInterior paint to ceilings (gypsum and plastered slab)Sơn trần trong nhà (trần thạch cao và trần trát)207.0m²indoor ceilings specified as painted (FIN-C-PAINT, FIN-C-GYPSUM)
P-PAINT-EXTExterior paint (walls, parapets, exposed party walls, loggia soffit)Sơn ngoại thất (tường ngoài, lan can mái, tường biên lộ, trần lô gia)254.9m²external plaster faces + exposed party walls + outdoor ceilings
P-TILE-WALLWall tiles in wet rooms, full height to the ceilingỐp gạch tường vệ sinh, cao đến trần56.9m²rooms 0.05, 1.06, 1.10: perimeter × ceiling height − door and window openings
P-SPLASHBACKKitchen splashback (tile or glass) above countersỐp tường bếp (gạch hoặc kính) trên mặt bếp3.0m²counter length against walls × 600 mm

Floor & ceiling finishes / Hoàn thiện sàn & trần

Floor & ceiling finishes · Hoàn thiện sàn & trần
Item · Hạng mụcQty · KLUnit · Đơn vịBasis · Cách tính
F-FIN-F-GARFloor — garage — FIN-F-GARSàn gara18.2m²rooms 0.01
F-FIN-F-GRANITEFloor tile — living areas — FIN-F-GRANITEGạch lát nền — khu sinh hoạt88.9m²rooms 0.02, 0.04, 0.06, 0.07, 0.08, 0.09, 2.01, 2.03
F-FIN-F-STAIRStair treads — FIN-F-STAIRMặt bậc cầu thang25.7m²rooms 0.03, 1.07, 2.02
F-FIN-F-WCFloor — wet rooms — FIN-F-WCSàn vệ sinh12.1m²rooms 0.05, 1.06, 1.10
F-FIN-F-WOODFloor — bedrooms — FIN-F-WOODSàn phòng ngủ74.2m²rooms 1.01, 1.02, 1.04, 1.05, 1.08, 1.09, 1.11, 1.12
F-FIN-F-OUTFloor — loggia — FIN-F-OUTSàn lô gia7.1m²rooms 1.03
F-FIN-F-TERRACERoof terrace finish — FIN-F-TERRACEHoàn thiện sân thượng78.4m²rooms 2.04, 2.05, 2.06
F-FIN-C-PAINTCeiling — exposed slab — FIN-C-PAINTTrần trát sơn43.9m²rooms 0.01, 0.03, 1.07, 2.02
F-FIN-C-GYPSUMCeiling — dry rooms — FIN-C-GYPSUMTrần phòng163.2m²rooms 0.02, 0.04, 0.06, 0.07, 0.08, 0.09, 1.01, 1.02, 1.04, 1.05, 1.08, 1.09, 1.11, 1.12, 2.01, 2.03
F-FIN-C-WCCeiling — wet rooms — FIN-C-WCTrần vệ sinh12.1m²rooms 0.05, 1.06, 1.10
F-FIN-C-EXTCeiling — loggia — FIN-C-EXTTrần lô gia7.1m²rooms 1.03
F-SKIRTINGSkirting (dry rooms), less door openingsLen chân tường (phòng khô), trừ ô cửa178.7m17 rooms: perimeter − door widths

Screeds, fill and insulation / Vữa lót, lớp đệm và cách nhiệt

Screeds, fill and insulation · Vữa lót, lớp đệm và cách nhiệt
Item · Hạng mụcQty · KLUnit · Đơn vịBasis · Cách tính
S-FL-GF-SCREEDFL-GF Ground-floor slab on grade: screeds and mortar bedsFL-GF Sàn trệt trên nền: vữa lót, vữa tạo dốc3.45m³Cement-sand screed M7.5 (mác 75) 35 × 98.57 m² (0.01, 0.02, 0.03, 0.04, 0.06, 0.07, 0.08, 0.09)
S-FL-GF-WC-SCREEDFL-GF-WC Ground-floor WC slab on grade (level access): screeds and mortar bedsFL-GF-WC Sàn vệ sinh tầng trệt (không bậc): vữa lót, vữa tạo dốc0.28m³Screed to falls ≥ 2 % to a linear drain (avg 85) 85 × 3.30 m² (0.05)
S-FL-170-SCREEDFL-170 Suspended RC floor 170: screeds and mortar bedsFL-170 Sàn BTCT lầu 170: vữa lót, vữa tạo dốc2.60m³Cement-sand screed M7.5 (mác 75) 35 × 74.22 m² (1.01, 1.02, 1.04, 1.05, 1.08, 1.09, 1.11, 1.12)
S-FL-OUT-170-SCREEDFL-OUT-170 Loggia floor 170 (structure lowered 50): screeds and mortar bedsFL-OUT-170 Sàn lô gia 170 (hạ cốt 50): vữa lót, vữa tạo dốc0.25m³Screed to falls ≥ 1 % to the drain 35 × 7.10 m² (1.03)
S-FL-WC-450-SCREEDFL-WC-450 Sunken bathroom floor 450: screeds and mortar bedsFL-WC-450 Sàn vệ sinh hạ cốt 450: vữa lót, vữa tạo dốc0.31m³Screed to falls ≥ 2 % + second waterproofing layer 35 × 8.78 m² (1.06, 1.10)
S-FL-WC-450-FILLFL-WC-450 Sunken bathroom floor 450: lightweight fill around the drainsFL-WC-450 Sàn vệ sinh hạ cốt 450: lớp đệm nhẹ quanh ống thoát2.46m³Lightweight fill (foamed concrete / brick rubble in mortar) around the drains 280 × 8.78 m² (1.06, 1.10)
S-RF-250-SCREEDRF-250 Insulated roof-terrace slab 250: screeds and mortar bedsRF-250 Sàn mái sân thượng cách nhiệt 250: vữa lót, vữa tạo dốc7.84m³Protection screed / tile bed 30 × 95.45 m² + Screed in place of the XPS insulation board 40 (indoor rooms) 40 × 17.10 m² + Screed to falls ≥ 1 % (avg 45) 45 × 95.45 m² (2.01, 2.03, 2.04, 2.05, 2.06)
S-RF-250-INSULATIONRF-250 Insulated roof-terrace slab 250: insulation boardsRF-250 Sàn mái sân thượng cách nhiệt 250: tấm cách nhiệt78.4m²XPS insulation board 40 (inverted roof) 40 × 78.35 m² (2.04, 2.05, 2.06) = 3.13 m³
S-TR-290-INSULATING-TILETR-290 Penthouse roof slab 290: heat-insulating tilesTR-290 Sàn mái tum 290: gạch chống nóng22.7m²Heat-insulating 4-hole clay tiles 220×220×105 (gạch chống nóng 4 lỗ) 105 × 22.67 m² (S-TR) = 2.38 m³
S-TR-290-SCREEDTR-290 Penthouse roof slab 290: screeds and mortar bedsTR-290 Sàn mái tum 290: vữa lót, vữa tạo dốc1.47m³Mortar bed 15 × 22.67 m² + Screed to falls ≥ 1 % (avg 50, 6 m to the outlets) 50 × 22.67 m² (S-TR)

Waterproofing / Chống thấm

Waterproofing · Chống thấm
Item · Hạng mụcQty · KLUnit · Đơn vịBasis · Cách tính
WP-WETWet rooms: floor + 300 upturn, shower walls 1800 highKhu vệ sinh: sàn + chống thấm chân tường 300, tường khu tắm cao 1 80026.4m²floor 12.08 + walls 14.33 m² (rooms 0.05, 1.06, 1.10)
WP-WET-2Sunken bathrooms: second waterproofing layer on the screed to fallsSàn vệ sinh hạ cốt: lớp chống thấm thứ hai trên lớp vữa tạo dốc8.8m²floor 8.78 + walls 0.00 m² (rooms 1.06, 1.10)
WP-L1First floor: loggia, floor + 200 upturnLầu 1: lô gia, sàn + vén chân tường 2009.1m²floor 7.10 + walls 1.97 m² (rooms 1.03)
WP-RFRoof terrace: terraces, floor + 300 upturnSân thượng & tum: sân thượng, sàn + vén chân tường 30097.7m²floor 78.35 + walls 19.35 m² (rooms 2.04, 2.05, 2.06)
WP-TRPenthouse roof: roof slab + 300 upturn at parapets and openingsMái tum: sàn mái + vén 300 chân tường và cổ lỗ mở31.5m²floor 22.67 + walls 8.82 m²
WP-PARTYParty walls: outer face exposed above / beside the neighboursTường biên: mặt ngoài lộ ra phía trên / cạnh nhà lân cận18.1m²wall area
WP-SV-septicSeptic tank, 3-compartment (≈ 2.0 m³ liquid): inside walls + floor (envelope)Bể tự hoại 3 ngăn (≈ 2,0 m³ chứa nước): thành + đáy bể (theo kích thước bao)14.8m²floor 2.88 + walls 11.88 m²
WP-SV-water-ugUnderground water tank ≈ 1.9 m³ net: inside walls + floor (envelope)Bể nước ngầm ≈ 1,9 m³ (thể tích hữu ích): thành + đáy bể (theo kích thước bao)13.0m²floor 2.88 + walls 10.08 m²

Doors, windows & glazing / Cửa đi, cửa sổ & kính

Doors, windows & glazing · Cửa đi, cửa sổ & kính
Item · Hạng mụcQty · KLUnit · Đơn vịBasis · Cách tính
O-D1D1 Main entrance door, 4-leaf folding (2 + 2) (2000 × 2700)D1 Cửa chính 4 cánh xếp (2 + 2) (2000 × 2700)1pcsD-02 · 5.40 m² · glass ≈ 1.62 m²
O-D2D2 Interior door (900 × 2200)D2 Cửa đi gỗ 1 cánh (900 × 2200)6pcsD-05, D-13, D-14, D-16, D-17, D-22 · 11.88 m²
O-D3D3 WC door (750 × 2100)D3 Cửa vệ sinh (750 × 2100)2pcsD-15, D-18 · 3.15 m²
O-D4D4 Sliding glass door 2.0 m (2000 × 2400)D4 Cửa lùa kính 2 cánh 2,0 m (2000 × 2400)1pcsD-11 · 4.80 m² · glass ≈ 4.80 m²
O-D5D5 Sliding glass door 2.4 m (2400 × 2400)D5 Cửa lùa kính 2 cánh 2,4 m (2400 × 2400)1pcsD-12 · 5.76 m² · glass ≈ 5.76 m²
O-D6D6 Garage rolling shutter (3200 × 2600)D6 Cửa cuốn gara (3200 × 2600)1pcsD-01 · 8.32 m²
O-D7D7 Garage-to-house door (fire door) (900 × 2200)D7 Cửa gara vào nhà (cửa chống cháy) (900 × 2200)1pcsD-04 · 1.98 m²
O-D8D8 Kitchen back door (900 × 2200)D8 Cửa sau bếp (900 × 2200)1pcsD-03 · 1.98 m² · glass ≈ 0.99 m²
O-D9D9 Pantry door (700 × 2100)D9 Cửa kho (700 × 2100)1pcsD-07 · 1.47 m²
O-D12D12 Accessible WC door, outward-opening (900 × 2100)D12 Cửa vệ sinh mở ra ngoài (cho người cao tuổi) (900 × 2100)1pcsD-06 · 1.89 m²
O-D10D10 Altar room double door (1400 × 2400)D10 Cửa phòng thờ 2 cánh (1400 × 2400)1pcsD-21 · 3.36 m² · glass ≈ 1.68 m²
O-D11D11 Terrace door (900 × 2200)D11 Cửa ra sân thượng (900 × 2200)2pcsD-23, D-24 · 3.96 m² · glass ≈ 1.98 m²
O-OP1OP1 Cased opening 2.0 m (2000 × 2400)OP1 Ô cửa trống 2,0 m (2000 × 2400)1pcsOP-01 · 4.80 m²
O-OP2OP2 Cased opening 0.8 m (800 × 2200)OP2 Ô cửa trống 0,8 m (800 × 2200)1pcsOP-11 · 1.76 m²
O-W1W1 Casement window 1.4 × 1.4 (1400 × 1400)W1 Cửa sổ mở quay 1,4 × 1,4 (1400 × 1400)4pcsW-02, W-12, W-14, W-21 · 7.84 m² · glass ≈ 7.84 m²
O-W2W2 Casement window 1.8 × 1.5 (1800 × 1500)W2 Cửa sổ mở quay 1,8 × 1,5 (1800 × 1500)1pcsW-11 · 2.70 m² · glass ≈ 2.70 m²
O-W3W3 Living room window 2.4 × 2.2 (fixed + sliding) (2400 × 2200)W3 Cửa sổ phòng khách 2,4 × 2,2 (vách kính + lùa) (2400 × 2200)1pcsW-01 · 5.28 m² · glass ≈ 5.28 m²
O-W4W4 Kitchen window 1.4 × 1.1 (1400 × 1100)W4 Cửa sổ bếp 1,4 × 1,1 (1400 × 1100)1pcsW-04 · 1.54 m² · glass ≈ 1.54 m²
O-W5W5 Bathroom high window 0.9 × 0.7 (900 × 700)W5 Cửa sổ vệ sinh 0,9 × 0,7 (900 × 700)1pcsW-13 · 0.63 m² · glass ≈ 0.63 m²
O-W6W6 Dining window 1.6 × 1.6 (1600 × 1600)W6 Cửa sổ phòng ăn 1,6 × 1,6 (1600 × 1600)1pcsW-03 · 2.56 m² · glass ≈ 2.56 m²
O-GLASSGlass, approximate (windows + glazed doors)Kính, ước tính (cửa sổ + cửa kính)37.4m²windows full size; glass doors by panel share (same rule as the daylight check)
O-CN-02CN-02 polycarbonate canopy (RF)CN-02 mái che polycarbonate (Sân thượng & tum)12.2m²3.43 × 3.57 m — Laundry canopy on steel frame
O-SK-01SK-01 skylight glazing (TR)SK-01 kính ô lấy sáng mái (Mái tum)4.3m²2.40 × 1.80 m — Skylight: laminated glass on aluminium frame, 300 upstand (membrane turned up the full upstand)

Tanks, pits and drainage / Bể ngầm, hố ga và ống thoát

Tanks, pits and drainage · Bể ngầm, hố ga và ống thoát
Item · Hạng mụcQty · KLUnit · Đơn vịBasis · Cách tính
G-SV-septicSeptic tank, 3-compartment (≈ 2.0 m³ liquid): outer envelope (excavation guide)Bể tự hoại 3 ngăn (≈ 2,0 m³ chứa nước): thể tích bao ngoài (để tính đào đất)4.75m³2.40 × 1.20 m × 1.65 m, top −0.300, bottom −1.950; inside ≈ 2.55 m³, net ≈ 1.98 m³ with 150 mm RC walls, base and lid and 300 mm freeboard; add working space for the excavation
G-SV-water-ugUnderground water tank ≈ 1.9 m³ net: outer envelope (excavation guide)Bể nước ngầm ≈ 1,9 m³ (thể tích hữu ích): thể tích bao ngoài (để tính đào đất)4.03m³2.40 × 1.20 m × 1.40 m, top −0.200, bottom −1.600; inside ≈ 2.08 m³, net ≈ 1.89 m³ with 150 mm RC walls, base and lid and 100 mm freeboard; add working space for the excavation
G-COVERSSealed access covers over the buried tanksNắp thăm kín trên các bể ngầm3pcsSV-septic 2 × 500 × 500 (B125); SV-water-ug 1 × 600 × 600
G-PITSInspection pits with sealed coversHố ga có nắp kín2pcsSV-mh-2 600×600, bottom −1.000, cover laid to the slope −0.254 → −0.176; SV-mh-1 600×600, bottom −0.600, cover at −0.150
G-SV-trenchTrench drain across the driveway, inside the gate lineRãnh thu nước ngang dốc xe, sau cổng3.5m150 wide, 216 deep, grating at −0.264 in SE-drive → SV-mh-2
G-SV-trench-2Trench drain along the pedestrian yard, inside the fenceRãnh thu nước sân trước, sau hàng rào5.7m150 wide, 240 deep, grating at −0.160 in SE-yard-front → SV-mh-2
G-PIPESBelow-ground drain pipes (uPVC) between pits and tanksỐng thoát nước chôn ngầm (uPVC) giữa các hố ga, bể73.6mSV-septic→SV-mh-2 2.4 (along its drawn route), SV-trench→SV-mh-2 0.4 (orthogonal estimate), SV-trench-2→SV-mh-2 4.9 (orthogonal estimate), SV-mh-1→SV-mh-2 20.8 (along its drawn route), SV-fd-gwc→SV-mh-2 12.4 (orthogonal estimate), SV-dp-1→SV-mh-1 10.0 (orthogonal estimate), SV-dp-2→SV-mh-1 1.8 (orthogonal estimate), SV-dp-3→SV-mh-2 2.8 (orthogonal estimate), SV-dp-4→SV-mh-2 8.6 (orthogonal estimate), SV-dp-5→SV-mh-1 9.7 (orthogonal estimate)
G-PIPES-STACKSBuried branches from the stack feet to the septic tank and the pits, approximateỐng nhánh chôn ngầm từ chân ống đứng đến bể tự hoại và hố ga, ước tính41.0morthogonal estimates (routes to be drawn by the MEP engineer, clear of the drinking-water tank): SH-1 soil Ø110 → SV-septic 9.8, SH-1 grey Ø75 → SV-mh-2 14.1, SH-2 soil Ø110 → SV-septic 10.6, SH-2 grey Ø75 → SV-mh-1 6.4
G-DOWNPIPE-75Downpipes Ø75 (3 no.)Ống đứng thoát nước Ø75 (3 ống)14.1mSV-dp-6 3.20 m, SV-dp-7 3.20 m, SV-dp-5 7.65 m
G-DOWNPIPE-90Downpipes Ø90 (4 no.)Ống đứng thoát nước Ø90 (4 ống)30.6mSV-dp-1 7.65 m, SV-dp-2 7.65 m, SV-dp-3 7.65 m, SV-dp-4 7.65 m
G-STACK-SOIL-110Soil stacks Ø110 in the shafts (2 no.)Ống thoát phân Ø110 trong hộp gen (2 ống)8.2mSH-1 4.10 m → SV-septic, SH-2 4.10 m → SV-septic; from the ground floor to the floor of the highest level it serves
G-STACK-GREY-75Grey-water stacks Ø75 in the shafts (2 no.)Ống thoát nước xám Ø75 trong hộp gen (2 ống)8.2mSH-1 4.10 m → SV-mh-2, SH-2 4.10 m → SV-mh-1; from the ground floor to the floor of the highest level it serves
G-STACK-VENT-75Vent pipes Ø75 in the shafts (2 no.)Ống thông hơi Ø75 trong hộp gen (2 ống)17.0mSH-1 8.50 m → roof, SH-2 8.50 m → roof; from the ground floor to the cowl above the roof
G-STACK-EXHAUST-100Exhaust ducts Ø100 in the shafts (2 no.)Ống hút mùi, hút khói Ø100 trong hộp gen (2 ống)17.0mSH-1 8.50 m → roof, SH-2 8.50 m → roof; from the ground floor to the cowl above the roof
G-STACK-EXHAUST-150Exhaust ducts Ø150 in the shafts (1 no.)Ống hút mùi, hút khói Ø150 trong hộp gen (1 ống)8.7mSH-3 8.70 m → roof; from the ground floor to the cowl above the roof

Site works: paving, gates and fences / Công tác ngoài nhà: sân, cổng và tường rào

Site works: paving, gates and fences · Công tác ngoài nhà: sân, cổng và tường rào
Item · Hạng mụcQty · KLUnit · Đơn vịBasis · Cách tính
S-PAVE-SE-driveDriveway: paving laid to the rampDốc xe: lát nền theo dốc4.1m²3.54 × 1.15 m, ramp −0.300 → −0.150 (13.0 %), base −0.450
S-PAVE-SE-yard-frontFront yard (pedestrian): pavingSân trước (lối đi bộ): lát nền7.2m²6.25 × 1.15 m, level at −0.150, base −0.300
S-PAVE-SE-yard-rearRear yard: pavingSân sau: lát nền18.5m²9.78 × 1.89 m, level at −0.150, base −0.300
S-STEP-SE-stepEntrance step (tread area)Bậc tam cấp (diện tích mặt bậc)0.9m²2.20 × 0.40 m, −0.150 → ±0.000 (riser 150 mm)
S-GATE-SE-gate-carCar gate (6-leaf folding, 3 + 3) 3.5 m: leavesCổng xe 6 cánh xếp (3 + 3) 3,5 m: cánh cổng5.9m²6 × 585 mm × 1 690 mm (leaf bottom −0.190, top +1.500), folding, opening into the lot; Lever latch that opens from inside without a key (no padlock on the escape route); flexible brush seal along the leaf bottoms; manual release if it is ever motorised
S-GATE-SE-gate-pedPedestrian gate (2-leaf) 1.0 m: leavesCổng phụ 2 cánh 1,0 m: cánh cổng1.6m²2 × 500 mm × 1 630 mm (leaf bottom −0.130, top +1.500), double-swing, opening into the lot; Lever latch that opens from inside without a key (no padlock on the escape route); flexible brush seal along the leaf bottoms
S-FENCEFront fence (light open infill), face areaHàng rào trước (thoáng nhẹ), diện tích mặt9.5m²SE-fence-1 0.94 m × 1.80 m (−0.300 → +1.500, 200 thick); SE-fence-2 4.34 m × 1.80 m (−0.300 → +1.500, 200 thick)
S-BOUNDARY-WALLSSolid boundary walls, one faceTường rào đặc, một mặt40.0m²SE-bwall-fl 1.15 m × 1.80 m (−0.300 → +1.500, 110 thick); SE-bwall-fr 1.15 m × 1.80 m (−0.300 → +1.500, 110 thick); SE-bwall-rl 2.00 m × 2.60 m (−0.300 → +2.300, 110 thick); SE-bwall-rr 2.00 m × 2.60 m (−0.300 → +2.300, 110 thick); SE-bwall-rear 9.78 m × 2.60 m (−0.300 → +2.300, 110 thick)

9.Cost estimateƯớc tính chi phí

Rough budget only — not a quotation · Chỉ là ước tính sơ bộ, không phải báo giá

Contractors in Vietnam price houses by a “converted area”: each area times a coefficient, times a price per m². The coefficients and prices below are typical published figures from 2025–2026, they vary by firm and change often, and they exclude piles, permits, design fees, furniture and most equipment unless stated. Every number is editable. Get at least three written quotes on the same drawings and fix the coefficient table in the contract.

Nhà thầu tính giá theo diện tích quy đổi (diện tích × hệ số × đơn giá/m²). Hệ số và đơn giá dưới đây là số liệu tham khảo 2025–2026, khác nhau giữa các nhà thầu và chưa gồm cọc, phí xin phép, thiết kế, nội thất. Mọi số đều sửa được. Hãy lấy ít nhất ba báo giá trên cùng bộ bản vẽ và ghi rõ bảng hệ số trong hợp đồng.

Converted area · Diện tích quy đổi

  • Foundation — Pile caps or pad footings (piles priced separately)Móng — Đài cọc / móng đơn (chưa gồm tiền cọc)

    m²%47.40

    Typical 30–40 %

  • Ground floor (gross, incl. stairs)Tầng trệt (gồm cầu thang)

    m²%118.50

    Typical 100 %

  • First floor (gross, incl. stairs and loggia)Lầu 1 (gồm cầu thang, lô gia)

    m²%118.50

    Typical 100 %

  • Penthouse (tum), enclosedTầng tum (phần có mái)

    m²%31.81

    Typical 100 %

  • Roof terrace, openSân thượng không mái che

    m²%37.23

    Typical 50–80 %

  • Roof terrace under the light canopySân thượng có mái che nhẹ

    m²%8.56

    Typical 55–100 %

  • Penthouse roof (flat RC roof)Mái tum (mái bằng BTCT)

    m²%15.91

    Typical 50–60 %

  • Front yardSân trước

    m²%5.63

    Typical 50–70 %

  • Rear yardSân sau

    m²%9.24

    Typical 50–70 %

Total · Tổng392.77 m²

Prices · Đơn giá (VND per converted m²)

Rough construction · Xây phần thô

₫/m²

= 3.90 M ₫/m² · Typical: 3.3–4.2 M across most firms (one firm 4.6–5.1 M)

Full package · Trọn gói (chìa khóa trao tay)

₫/m²

= 6.00 M ₫/m² · Typical: 4.8–8.0 M across firms (e.g. 5.0–5.9 M, 5.2–6.05 M; premium 7.9–8.35 M)

Piles, lump sum · Ép cọc (trọn gói)

₫

Quoted separately after the soil investigation.

Small-house / access surcharge · Phụ phí nhà nhỏ, hẻm

%

One HCMC firm adds 3–25 % under 300 m² total or in small lanes.

Exchange rate · Tỷ giá

₫ per US$

Example rate only — enter today’s rate.

Rough construction · Xây phần thô

1 531 806 900 ₫

≈ 1.53 billion · 1,53 tỷ đồng

US$ 58 916

Full package · Xây trọn gói

2 356 626 000 ₫

≈ 2.36 billion · 2,36 tỷ đồng

US$ 90 639

Cross-check: official benchmark · Đối chiếu suất vốn đầu tư (Bộ Xây dựng)

268.81 m² of actual floor area × 8 370 000 ₫/m² = 2 249 939 700 ₫ (≈ 2.25 billion · 2,25 tỷ đồng; US$ 86 536). National average for a 2–3 storey RC-frame house without basement, Q4/2025 prices incl. 10 % VAT (construction alone 7 536 000 ₫/m²); adjust for the local price index. Decision 425/QĐ-BXD (30/3/2026), code 11120.03

Sources: coefficients — HCMC contractors’ coefficient tables; HCMC prices — HCMC contractor prices 2026; Hanoi prices — one Hanoi contractor, 2026. HCMC contractors’ published 2026 prices — marketing prices, usually before piles.

Related: specifications & schedules · design checks · Revit & CAD downloads · glossary · thuật ngữ